الشراء على المخطط أغلى من الجاهز في كل منطقة بدبي يمكننا قياسها

الحجة المعتادة للشراء على المخطط في دبي هي أنك تدخل السوق بسعر أرخص. تدفع مبكرًا، وتدفع على مراحل، وتترك سعر الطرح الذي يحدده المطور يقوم بالمهمة بينما يرتفع المبنى.

راجعنا هذه الحجة أمام السجل. كل عملية بيع سكنية سجّلتها دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وعددها 1,128,438 عملية، مع قراءة الاثني عشر شهرًا الأخيرة بصورة منفصلة. الحجة لا تصمد عند الاحتكاك بالبيانات.

الشراء على المخطط هو النصف الأغلى من السوق

في الاثني عشر شهرًا المنتهية في 15 يوليو 2026، بيعت الشقة الوسيطة في دبي على المخطط بسعر 1,828 AED للقدم المربعة. وبيعت الشقة الجاهزة الوسيطة بسعر 1,384. أي علاوة قدرها 32 بالمئة على الوحدة غير المنجزة، محسوبة على 121,248 عملية بيع على المخطط و37,412 عملية بيع لوحدات جاهزة.

الفلل أقرب إلى بعضها لكنها تشير إلى الاتجاه نفسه: 1,772 على المخطط مقابل 1,533 جاهزة، أي فجوة قدرها 16 بالمئة.

في كل المناطق الثلاثين التي يمكننا قياسها، كان السعر على المخطط أعلى

الرقم على مستوى المدينة قد يكون ناتجًا عن اختلاف التركيبة. فمشاريع الطرح على المخطط تتجمع في الأحياء الجديدة، والمعروض الجاهز يقع في الأحياء القديمة، ومقارنة الاثنين على مستوى المدينة بأكملها هي مقارنة بين أحياء بقدر ما هي مقارنة بين نوعي المنتج. لذلك قسّمنا القياس منطقة بمنطقة، واحتفظنا فقط بالمناطق التي سجلت 150 عملية بيع على الأقل من كل نوع.

ثلاثون منطقة استوفت الشرط. وفي الثلاثين جميعها، الشراء على المخطط أغلى للقدم المربعة. لا توجد منطقة واحدة في دبي، عند حجم العيّنة هذا، تبيع حاليًا شققًا غير منجزة بسعر أقل من سعر الشقق المكتملة.

المنطقة (بحسب تسمية السجل)	الاسم الشائع	على المخطط AED/قدم مربعة	جاهز AED/قدم مربعة	العلاوة
ند الشبا الأولى	ميدان ريسكورس	3,524	1,572	+124%
الهبية الخامسة	داماك لاجونز، الرمرام	1,838	931	+97%
مجمع دبي للاستثمار الثانية	مجمع دبي للاستثمار	1,462	751	+95%
الهبية الأولى	موتور سيتي	1,945	1,000	+95%
مرسى دبي	دبي مارينا	3,809	1,971	+93%
ورسان الأولى	المدينة العالمية المرحلة 1	1,231	650	+89%
وادي الصفا 5	مجمع دبي لاند ريزيدنس	1,486	817	+82%
ند حصة	واحة دبي للسيليكون	1,692	942	+80%
الثنية الخامسة	أبراج بحيرات جميرا	2,420	1,462	+66%
مدينة المطار	دبي الجنوب	1,660	1,066	+56%
الهبية الرابعة	مدينة دبي الرياضية	1,444	932	+55%
برج خليفة	وسط مدينة دبي	3,811	2,539	+50%
الخليج التجاري	الخليج التجاري	2,711	1,868	+45%
البرشاء جنوب الرابعة	قرية جميرا الدائرية	1,569	1,301	+21%
الوصل	سيتي ووك	3,269	2,791	+17%
الخيران الأولى	مرسى خور دبي	2,589	2,341	+11%
حدائق الشيخ محمد بن راشد	دبي هيلز إستيت	2,444	2,312	+6%
المرقد	ميدان، صبحا هارتلاند	2,110	2,051	+3%

الجدول الكامل للمناطق الثلاثين موجود في البيانات التي يستند إليها هذا التقرير، وسنرسله لأي شخص يطلبه.

ما يقوله لك حجم الفجوة فعلًا

الرقم المهم ليس العلاوة نفسها، بل مدى تفاوتها، من 3 بالمئة إلى 124 بالمئة، لأن الطرفين يعنيان أمرين مختلفين.

حيث تكون الفجوة صغيرة، يكون المعروض الجاهز جديدًا. دبي هيلز إستيت عند 6 بالمئة، وميدان وصبحا هارتلاند عند 3 بالمئة، ومرسى خور دبي عند 11 بالمئة: هذه أحياء اكتملت مبانيها الجاهزة حديثًا، وبمستوى مماثل، وعلى يد المطورين أنفسهم. المشتري هناك يختار بين نسختين من الشيء نفسه تقريبًا، والسجل يقول إن النسخة غير المنجزة لا تحمل أي علاوة تقريبًا.

وحيث تكون الفجوة هائلة، فأنت لا تنظر إلى سوق واحدة. وسيط سعر الوحدات الجاهزة في دبي مارينا، وهو 1,971، تحدده أبراج بُنيت بين 2005 و2012. أما وسيط سعرها على المخطط، وهو 3,809، فتحدده حصة صغيرة من مشاريع طرح جديدة على الواجهة المائية. والمدينة العالمية المرحلة 1 عند 650 مقابل 1,231 هي الحكاية نفسها في شريحة سعرية أخرى. إن 93 بالمئة و89 بالمئة ليست تكلفة الشراء المبكر، بل سعر مبنى مختلف.

هذا التمييز هو مربط الفرس عمليًا. علاوة بين 3 و20 بالمئة هي قرار يتعلق بالوقت والتدفق النقدي. أما علاوة بين 80 و120 بالمئة فهي قرار يتعلق بالمبنى الذي تريده، ولا علاقة لحجة الخصم على المخطط بها من قريب أو بعيد.

ما لا نقوله

لا نقول إن الشراء على المخطط قرار سيئ. فخطة سداد تؤجل نصف السعر حتى التسليم لها قيمة حقيقية، والمشترون يدفعون مقابل هذه القيمة داخل السعر المعلن، وهذا جزء من هذه الفجوة. ولا نقول أيضًا إن العلاوة لن تُستَرَد بحلول موعد اكتمال المبنى: فسنتان من تلك المدة مستقبل غير مسجّل، والسجل لا يستطيع رؤيتهما.

ما نقوله هو أن عبارة "الشراء على المخطط يُدخلك السوق بسعر أرخص" ليست صحيحة في دبي خلال الاثني عشر شهرًا المنتهية في يوليو 2026، في أي منطقة كبيرة بما يكفي للقياس. وإذا كانت تُستخدم لتبرير عملية شراء، فالرقم الذي يجب طلبه هو سعر القدم المربعة للوحدات الجاهزة في المنطقة نفسها، ثم يصبح السؤال ما إذا كان الفرق 5 بالمئة أم 90 بالمئة.

يمكنك مراجعة أي مشروع بعينه مقابل منطقته على سجل المشاريع على المخطط لدينا، وإعلانات إعادة البيع تُظهر الأسعار المطلوبة للمعروض المكتمل في الأماكن نفسها.

استخدم هذه الأرقام

كل رقم هنا متاح لإعادة النشر مجانًا مع الإشارة إلى المصدر ورابط يعود إلى هذه الصفحة. وإذا أردت جدول المناطق الثلاثين كاملًا، أو تاريخ منطقة واحدة، أو هذا التحليل لمطور معيّن، اطلبه منا وسنرسله.

هذا هو العدد 2 من تقرير بيانات دبي من Doment. كل عدد يأخذ ادعاءً يكرره السوق ويجيب عليه بالعدّ.