ارتفعت أسعار الشقق الجاهزة 81 بالمئة منذ 2020. وارتفع البيع على الخارطة 33 بالمئة

تُروى قصة الأسعار في دبي عادةً على أنها خط واحد صاعد. لكن إذا قسّمت السجل بالطريقة التي يقسّمه بها السجل نفسه، أي إلى بيع على الخارطة وبيع جاهز، فستجد خطين صاعدين بسرعتين مختلفتين تماماً، والخط المثير للاهتمام ليس هو الذي يدور حوله الحديث.

السوق الجاهز هو الذي تحرّك

وسيط سعر القدم المربعة لشقة في دبي، بحسب سنة البيع:

السنة	على الخارطة (AED/قدم مربعة)	جاهزة (AED/قدم مربعة)	علاوة البيع على الخارطة
2019	1,420	839	+69%
2020	1,349	782	+73%
2021	1,492	948	+57%
2022	1,788	1,062	+68%
2023	1,801	1,142	+58%
2024	1,775	1,236	+44%
2025	1,849	1,353	+37%
2026 (حتى 15 يوليو)	1,793	1,418	+26%

من أدنى مستوى في 2020 إلى النصف الأول من 2026، انتقل وسيط سعر الشقة الجاهزة من 782 إلى 1,418 AED للقدم المربعة. أي زيادة 81 بالمئة. وخلال السنوات الست نفسها انتقل وسيط سعر الشقة على الخارطة من 1,349 إلى 1,793، أي زيادة 33 بالمئة.

خط البيع على الخارطة شبه مستوٍ منذ 2022. فقد سجّل 1,788 في 2022 وسجّل 1,793 في النصف الأول من 2026، بفارق أربع سنوات. وكل ما يبدو أنه طفرة أسعار في دبي حدث، بحسب السجل، في المباني المنجزة.

العلاوة تتقلّص سنة بعد سنة منذ 2022

68 بالمئة، 58 بالمئة، 44 بالمئة، 37 بالمئة، 26 بالمئة. هذه هي علاوة البيع على الخارطة في 2022 و2023 و2024 و2025 والنصف الأول من 2026، وهي أوضح اتجاه في هذه البيانات.

وهناك سبب ميكانيكي وراء جزء منها. فالمطوّر يسعّر الإطلاق على الخارطة مقابل تسليم بعد سنتين أو ثلاث، ما يجعل سعر الإطلاق توقعاً في جزء منه. أما البيع الجاهز فيسعّره شخصان في الوقت الحاضر. وحين يلحق الحاضر بما افترضته التوقعات، تُغلق الفجوة من الأسفل، وهذا بالضبط شكلها هنا: خط الوحدات الجاهزة يصعد نحو خط ثابت للبيع على الخارطة.

والقراءة التي تترتب على ذلك غير مريحة لمن اشترى في إطلاق عام 2022 وهو يتوقع أن ينمو السوق حتى يبلغ السعر الذي دفعه. فبالنسبة للوحدة الوسيطة، فعل السوق ذلك إلى حد كبير، وعلاوة الإطلاق التي كان يُفترض أن تكون هي الربح جرى استيعابها بدل أن تتراكم.

الأشهر الثلاثة الأخيرة تستحق المراقبة، لا الإعلان عنها

على المستوى الشهري، بقي وسيط البيع على الخارطة بين 1,836 و1,920 من نوفمبر 2025 حتى أبريل 2026، ثم سجّل 1,683 في مايو و1,727 في يونيو و1,744 في النصف الأول من يوليو. ولم يتبعه وسيط الوحدات الجاهزة إلى الأسفل: فقد ظل بين 1,343 و1,450 خلال الأشهر نفسها.

نحن لا نسمّي ذلك تراجعاً، ولا ينبغي لأحد أن يفعل استناداً إلى ثلاث نقاط بيانات. فوسيط البيع على الخارطة على مستوى المدينة حسّاس تجاه مكان الإطلاقات: إطلاق كبير واحد بسعر منخفض في منطقة طرفية يحرّكه عدة نقاط مئوية دون أن يتغيّر أي سعر قائم. وقد تغيّرت الأحجام في الوقت نفسه، من نحو 9,000 عملية بيع شقة على الخارطة شهرياً في أبريل إلى 6,728 في مايو، وهو ما يتسق مع روزنامة إطلاقات أهدأ لا مع إعادة تسعير.

ما يمكن قوله هو أن التقلّص الظاهر في الجدول أعلاه ليس حكاية عن الماضي. فهو ما زال يحدث في أحدث الأشهر المتوفرة لدينا.

ماذا تفعل بهذا إن كنت مشترياً

العلاوة في منطقتك رقم محدد، وليست 26 بالمئة على مستوى المدينة. وقد نشرنا التفصيل الكامل منطقة بمنطقة في التقرير السابق: وهي تتراوح بين 3 بالمئة في ميدان وصبحا هارتلاند و124 بالمئة في ند الشبا الأولى. الرقم على مستوى المدينة مفيد لفهم السوق، لكنه يكاد يكون عديم الفائدة لتسعير وحدة بعينها.

والأمر الثاني الذي يستحق العناء هو الفصل بين سببي الشراء على الخارطة. إن كان السبب خطة السداد، فالحساب ما زال سليماً ولا علاقة له بالعلاوة. وإن كان السبب أن سعر الإطلاق أقل من السوق، فالسجل يقول إن العثور على ذلك صار أصعب أربع سنوات متتالية.

استخدم هذه الأرقام

كل رقم هنا متاح لإعادة النشر مجاناً مع ذكر المصدر ورابط يعود إلى هذه الصفحة. وإذا أردت هذا التحليل لمنطقة واحدة أو لمطوّر واحد أو بحسب مساحة الوحدة بدل المنطقة، اطلبه ونرسله لك.