عوائد الإيجار في دبي حسب المنطقة: كلما رخص العنوان، كبر الرقم

عائد الإيجار هو الرقم الذي يستشهد به كل عرض استثماري في دبي ولا يكاد أحد يذكر مصدره. والسبب أنه يحتاج مجموعتَي بيانات يندر أن تكونا في مكان واحد: كم تُؤجَّر الشقة، وبكم بِيعت فعلياً شقة مماثلة. الأسعار المطلوبة مقسومة على الإيجارات المطلوبة ليست عائداً، بل رأيان مقسوم أحدهما على الآخر.

نحن نملك الطرفين. 87,961 إعلان إيجار قائم، وكل عملية بيع سجّلتها دائرة الأراضي والأملاك بدبي. إذن: وسيط الإيجار المطلوب للقدم المربعة، مقسوماً على وسيط سعر القدم المربعة الذي سُجّلت به فعلياً الشقق الجاهزة في المنطقة نفسها خلال الاثني عشر شهراً الماضية.

العوائد الإجمالية، منطقة بمنطقة

المنطقة	الإيجار المطلوب درهم/قدم مربعة/سنة	البيع المسجّل درهم/قدم مربعة	العائد الإجمالي
المدينة العالمية المرحلة 1	68.2	650	10.5%
مجمع دبي لاند ريزيدنس	79.3	817	9.7%
مدينة دبي الرياضية	90.1	932	9.7%
مدينة دبي للإنتاج	98.2	1,021	9.6%
واحة دبي للسيليكون	85.0	942	9.0%
مثلث قرية جميرا	111.5	1,310	8.5%
مدينة دبي للاستوديوهات	116.3	1,390	8.4%
تاون سكوير	109.1	1,353	8.1%
أرجان	105.9	1,341	7.9%
داماك هيلز	105.7	1,357	7.8%
مجمع دبي للعلوم	107.9	1,391	7.8%
دائرة قرية جميرا	100.4	1,301	7.7%
دبي الجنوب	81.4	1,066	7.6%
أبراج بحيرات جميرا	110.0	1,462	7.5%
الخليج التجاري	127.9	1,868	6.8%
ميدان وصبحا هارتلاند	133.8	2,051	6.5%
وسط مدينة دبي	165.3	2,539	6.5%
دبي هيلز إستيت	148.4	2,312	6.4%
خور دبي	141.6	2,341	6.0%
دبي مارينا	117.7	1,971	6.0%
سيتي ووك	164.1	2,791	5.9%
نخلة جميرا	151.5	2,670	5.7%

العلاقة تكاد تكون ميكانيكية

رتّب هذا الجدول بحسب سعر البيع بدلاً من العائد ولن يتغيّر ترتيبه إلا قليلاً. كل منطقة دون 1,100 درهم للقدم المربعة تعطي عائداً يتجاوز 9 بالمئة. وكل منطقة فوق 2,300 تعطي أقل من 6.5 بالمئة. لا توجد في دبي منطقة رخيصة في الشراء ورخيصة في الإيجار في الوقت نفسه، ولا منطقة غالية في الشراء وسخية في العائد.

وهذا جدير بالقول لأنه الجواب الفعلي على سؤال "أي منطقة في دبي فيها أفضل عائد إيجاري". السؤال له جواب ثابت وهو ليس سراً: المناطق ذات أعلى العوائد هي ذاتها المناطق ذات أدنى الأسعار للقدم المربعة، وقد كانت كذلك لسنوات. العائد في دبي ليس اكتشافاً، بل مقايضة. ما تُقبض عليه 10.5 بالمئة في المدينة العالمية هو مخزون عمره 20 عاماً، وقاعدة مستأجرين أضيق، وسوق إعادة بيع بمشترين أقل.

وسط مدينة دبي يحمل أعلى إيجار للقدم المربعة في هذا الجدول، عند 165.3، وواحداً من أدنى العوائد، عند 6.5 بالمئة، لأن سعر البيع فيه 2,539. الإيجار للقدم المربعة والعائد شبه غير مرتبطين.

الوحدات الأصغر تعطي عائداً أكبر، بثلاث نقاط كاملة

النمط نفسه يظهر داخل المبنى الواحد، وهو هنا أوضح:

النوع	الإيجار المطلوب درهم/قدم مربعة/سنة	البيع الجاهز المسجّل درهم/قدم مربعة	العائد الإجمالي
استوديو	128.2	1,304	9.8%
1 غرفة نوم	116.3	1,318	8.8%
2 غرفة نوم	113.9	1,478	7.7%
3 غرف نوم	123.7	1,857	6.7%

الاستوديو والشقة بغرفة نوم واحدة يُباعان بسعر شبه متطابق للقدم المربعة، 1,304 مقابل 1,318، لكن الاستوديو يُؤجَّر بزيادة 10 بالمئة للقدم المربعة. هذه هي فجوة العائد كلها في سطر واحد: الوحدات الصغيرة تُسعَّر مثل الوحدات المجاورة لها وتُؤجَّر بعلاوة على القدم، لأن الإيجار يُحدَّد جزئياً بعدد الأبواب لا بالمساحة وراءها فقط.

ما يتجاهله الرقم الإجمالي، وهو ليس بالقليل

كل رقم أعلاه إجمالي. وثلاثة أمور تفصل بينه وبين ما يصل إلى حساب المالك.

رسوم الخدمة هي الأكبر، وهي سبب امتناعنا عن نشر رقم صافٍ حتى الآن. في دبي تتراوح عادة بين 10 و25 درهماً للقدم المربعة سنوياً، وتُحسب على القدم المربعة ذاتها التي يُحسب عليها الإيجار. عند 15 درهماً للقدم المربعة مقابل إيجار 100، فذلك 15 بالمئة من الإيجار الإجمالي ذهبت، ما يحوّل عائداً إجمالياً 7.7 بالمئة إلى نحو 6.5 بالمئة قبل أي شيء آخر. وفي الأبراج ذات الخدمات الأعلى في هذه القائمة تكون الرسوم في أعلى ذلك النطاق، فالمناطق ذات أدنى العوائد الإجمالية تكون أيضاً أكثر من يخسر منها.

الشغور. العائد يفترض اثني عشر شهراً من الإيجار. عقود الإيجار في دبي سنوية في الغالب، وتغيير مستأجر بأسبوعين فراغ يعني 4 بالمئة من السنة.

المطلوب مقابل المتحقق. هذه إيجارات معلنة. وتجديد المالك مقيَّد بسقف أيضاً: بموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013، لا تُجاز أي زيادة إطلاقاً حين يكون الإيجار في حدود 10 بالمئة من متوسط السوق لوحدات مماثلة، وترتفع تدريجياً إلى حد أقصى 20 بالمئة حين يكون الإيجار القائم أدنى من المتوسط بأكثر من 40 بالمئة، مع إشعار مدته 90 يوماً. إذن الإيجار المعلن المرتفع على وحدة خالية، والإيجار الذي يمكن نقل مستأجر قائم إليه، رقمان مختلفان، والقانون يجعل الثاني هو الأبطأ منهما.

استخدم هذه الأرقام

كل رقم هنا متاح لإعادة النشر مع الإشارة إلى المصدر ورابط يعود إلى هذه الصفحة. إن أردت عائداً لمبنى محدد بدلاً من منطقة، أو الجدول نفسه على الإيجارات المتحققة بدلاً من المطلوبة، اطلب ذلك وسنرسل ما نستطيع.

ولحساب أرقامك على وحدة محددة، بما فيها رسوم الخدمة التي يتجاهلها هذا التقرير عن قصد، استخدم حاسبة عائد الإيجار المجانية. مخزون الإيجارات القائم على إيجارات دبي، والوحدات الجاهزة المعروضة للبيع على قوائم إعادة البيع لدينا.