البيع على الخارطة يشكل الآن 73 بالمئة من مبيعات العقارات في دبي. في 2015 كان 35 بالمئة

يُوصف سوق دبي كثيراً بأنه سوق بيع على الخارطة. والسجل يتيح تحديد تاريخ لبداية صحة هذا الوصف، والجواب أحدث مما توحي به السمعة: 2017، ولم يصبح الأمر حاسماً إلا في السنوات الثلاث الأخيرة.

حصة البيع على الخارطة من المبيعات السكنية المسجلة

السنة	على الخارطة	جاهز	حصة البيع على الخارطة
2015	12,163	22,284	35.3%
2016	14,991	18,048	45.4%
2017	19,664	18,459	51.6%
2018	13,704	12,165	53.0%
2019	19,046	12,578	60.2%
2020	13,077	14,090	48.1%
2021	22,021	27,774	44.2%
2022	40,808	42,196	49.2%
2023	65,307	50,832	56.2%
2024	105,598	58,890	64.2%
2025	130,875	59,884	68.6%
2026 (حتى 15 يوليو)	60,106	22,258	73.0%

في هذا الجدول تفصيلان يستحقان الانتباه أكثر من الرقم الرئيسي.

عامَا 2020 و2021 انعكاس في الاتجاه، لا تراجع عابر. تراجعت حصة البيع على الخارطة من 60.2 بالمئة إلى 44.2 بالمئة خلال هاتين السنتين. كانت تلك الفترة التي أراد فيها المشترون مفاتيح ومساحة على الفور، وهي التحول الوحيد المستمر لصالح السوق الجاهز خلال أحد عشر عاماً. وهذا يعني أيضاً أن نسبة 73 بالمئة الحالية ليست قمة منحنى صاعد بانتظام، بل قمة منحنى سار في الاتجاه المعاكس مرة واحدة، حديثاً، عندما تغيرت الظروف.

السوق الجاهز ثابت بالأرقام المطلقة منذ خمس سنوات. انظر إلى عمود الجاهز لا إلى النسبة: 42,196 عملية بيع في 2022، و50,832 في 2023، و58,890 في 2024، و59,884 في 2025. نمت مبيعات الجاهز ثم توقف نموها. أما البيع على الخارطة فانتقل من 40,808 إلى 130,875 خلال السنوات الأربع نفسها. الحصة تتغير لأن أحد الطرفين تضاعف ثلاث مرات، لا لأن الآخر انهار.

تسع مناطق لا يكاد يُبَع فيها سوى العقارات على الخارطة

حصة البيع على الخارطة حسب المنطقة، خلال الاثني عشر شهراً المنتهية في 15 يوليو 2026:

المنطقة	الاسم المتعارف عليه	المبيعات	حصة البيع على الخارطة
نخلة ديرة	نخلة ديرة	5,179	100.0%
بوكدرة	بوكدرة	3,354	99.5%
وادي الصفا 4	مدينة العرب	3,306	98.8%
مدينة دبي الملاحية	مدينة دبي الملاحية، ميناء راشد	4,668	98.3%
مجمع دبي للاستثمار الثاني	مجمع دبي للاستثمار	5,763	96.1%
البرشاء جنوب الثانية	مجمع دبي للعلوم	4,983	95.5%
اليلايس 1	منطقة تاون سكوير	3,511	93.8%
مدينة المطار	دبي الجنوب	14,121	89.9%
البرشاء جنوب الخامسة	مثلث قرية جميرا	5,158	86.9%
الخليج التجاري	الخليج التجاري	9,107	71.6%
البرشاء جنوب الرابعة	دائرة قرية جميرا	14,298	66.2%
دبي هيلز إستيت	دبي هيلز إستيت	3,532	57.8%
مرسى دبي	دبي مارينا	3,914	27.8%
المرقض	ميدان، صبحا هارتلاند	2,787	21.6%

سجّلت نخلة ديرة 5,179 عملية بيع سكنية في سنة واحدة، ولم تكن واحدة منها لمنزل مكتمل. وبوكدرة ومدينة العرب ومدينة دبي الملاحية ومجمع دبي للاستثمار كلها فوق 96 بالمئة. هذه ليست مناطق تميل إلى البيع على الخارطة، بل هي مواقع بناء يجري فيها تداول نشط.

وعلى الطرف الآخر، دبي مارينا بنسبة 27.8 بالمئة وميدان بنسبة 21.6 بالمئة تمثلان صورة الحي الناضج في دبي: بيع بين الملاك أنفسهم في معظمه، مع تدفق صغير من الإطلاقات الجديدة على الأطراف.

لماذا يهم تكوين السوق أكثر من النسبة

السوق الذي تكون فيه ثلاث من كل أربع عمليات بيع لعقارات لم تُبنَ بعد يعمل بآليات مختلفة عن سوق تكون فيه ثلاث من كل أربع لعقارات مكتملة، وبطرق تظهر في أرقام نشرناها من قبل.

الأسعار تسبق الواقع بسنتين إلى ثلاث. سعر البيع على الخارطة يُحدَّد مقابل تاريخ تسليم، لذا فإن سوقاً 73 بالمئة منه على الخارطة يسعّر في الأساس عامَي 2028 و2029. وهذا أحد أسباب ثبات الوسيط السعري للبيع على الخارطة منذ 2022 في حين ارتفعت أسعار الجاهز 81 بالمئة: كان السوق الجاهز يلحق بما كان البيع على الخارطة قد افترضه سلفاً.

لا شيء من تلك الـ 60,106 عملية بيع يُنتج إيجاراً. لا يمكن حساب العائد إلا على المعروض المكتمل، ولهذا يعتمد جدول العوائد لدينا على مبيعات الجاهز فقط. ثلاثة أرباع حجم التداول في دبي لا تدرّ حالياً أي دخل على أحد.

حماية المشتري تخضع لقانون مختلف. شراء عقار جاهز ينقل سند ملكية. أما الشراء على الخارطة فيُسجَّل في السجل العقاري المبدئي ويخضع لنظام حساب ضمان، ونظام إلغاء، وجدول نسب إنجاز لا يمر بها مشتري إعادة البيع أبداً. وقد بيّنّا ما يمنحه هذا القانون فعلياً في ما يمنحه القانون لمشتري العقار على الخارطة في دبي.

كما يعني ذلك أن سؤال المعروض ليس سؤالاً بلاغياً. كل عملية من عمليات البيع على الخارطة تتحول إلى منزل مكتمل في تاريخ محدد، سواء نوى المشتري السكن فيه أو لا.

استخدم هذه الأرقام

كل رقم هنا متاح لإعادة النشر مجاناً مع نسبته إلى مصدره ورابط يعود إلى هذه الصفحة. وإذا أردت حصة البيع على الخارطة بالقيمة بدلاً من العدد، أو حسب نوع الوحدة، أو لمنطقة واحدة على مدى الزمن، اطلبها وسنرسلها. يحتوي سجل مشاريع البيع على الخارطة لدينا على 1,727 مشروعاً في دبي مع تواريخ تسليمها.