ما الذي يمنحه القانون فعليًا لمشتري العقارات على الخارطة في دبي، مادة بمادة

خلال الاثني عشر شهرًا المنتهية في 15 يوليو 2026، سجلت دبي 130,966 عملية بيع سكنية على الخارطة. أي أن 73 في المئة من السوق يشترون مبنى لم يُبنَ بعد.

القواعد التي تحكم هذه المشتريات ليست غامضة، وليست مخفية. فهي واردة في ثلاثة تشريعات لإمارة دبي منشورة بالكامل على بوابة التشريعات الخاصة بالإمارة. ومعظم المشترين لا يقرؤونها أبدًا، وفيما يلي عرض لها مع ما يقدمه كل منها لك فعليًا.

1. أموالك ليست أموال المطور

يوجب القانون رقم 8 لسنة 2007 أن يكون لكل مشروع على الخارطة حساب ضمان، وتوجب المادة 7 أن تُودع دفعاتك فيه بدلًا من تسليمها إلى المطور:

تُودع المبالغ التي يدفعها مشترو العقارات على الخارطة أو ممولو المشروع في حساب يُفتح لدى أمين حساب الضمان باسم مشروع التطوير العقاري

الحساب يعود إلى المشروع، لا إلى الشركة. وتحدد المادة 6 ما يجب على المطور تقديمه قبل أن يُسمح له بالبيع أصلًا، بما في ذلك سند ملكية الأرض والمخططات المعمارية المعتمدة والبيانات المالية المصدّقة وعقد البيع النموذجي. وتلزم المادة 15 أمين حساب الضمان، عند تعثر المشروع، بالتصرف بما يضمن إنجاز المشروع أو إعادة الأموال إلى المودعين.

التوجيه العملي: ادفع في حساب الضمان المسمى في عقدك، ولا تدفع في أي مكان آخر. وطلب التحويل إلى حساب الشركة أو حساب «حجز» أو حساب شخصي ليس صورة أخرى من صور القاعدة، بل هو خارج عنها.

2. خمسة في المئة من أموالك محتجزة لمدة سنة بعد حصولك على سند الملكية

هذا البند غير معروف فعلًا لدى الكثيرين، وهو في مصلحتك. تلزم المادة 14 من القانون نفسه أمين حساب الضمان باحتجاز 5 في المئة من القيمة الإجمالية بعد الحصول على شهادات الإنجاز، وبعدم الإفراج عنها إلا بعد:

مرور سنة (1) واحدة على تسجيل الوحدات بأسماء المشترين

وبذلك تبقى، طوال اثني عشر شهرًا بعد نقل الملكية، نسبة 5 في المئة من قيمة المشروع في مكان لا يستطيع المطور الوصول إليه. وهذه هي الأموال المخصصة لمعالجة العيوب التي تظهر بعد التسليم. فإذا قيل لك بعد انتقالك إلى الوحدة إنه لا توجد ميزانية لإصلاح خلل إنشائي خلال السنة الأولى، فمن الصعب التوفيق بين هذا الكلام والمادة 14.

3. البيع على الخارطة غير المسجل باطل، لا مجرد محفوف بالمخاطر

أنشأ القانون رقم 13 لسنة 2008 سجل الملكية العقارية المبدئي، وهو ما يقيده نظام «عقود». والمادة 3 صريحة في بيان نتيجة تجاوزه:

يقع باطلًا كل بيع أو أي تصرف قانوني آخر ينقل الملكية أو يقيدها أو يرتب أي حقوق تبعية ما لم يُقيَّد في ذلك السجل

ليس غير قابل للتنفيذ. وليس منقوص الأثر. بل باطل. وتضع المادة 5 واجب تقديم طلب التسجيل على عاتق المطور.

التوجيه العملي: بعد دفع الدفعة المقدمة، اطلب شهادة التسجيل في نظام «عقود» التي تُظهر اسمك مقابل تلك الوحدة تحديدًا. فهي المستند الذي يجعلك مشتريًا بموجب قانون دبي، وهي أيضًا ما يمنع بيع الوحدة نفسها لشخص آخر. واتفاقية بيع موقعة من دونها ليست الشيء نفسه.

4. إذا توقفت عن السداد، فما يحق للمطور الاحتفاظ به يتوقف على نسبة الإنجاز

هذا هو الجزء الأجدر بالمعرفة قبل التوقيع، لأن الجواب جدول وليس رقمًا واحدًا. فالمادة 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008، بصيغتها المعدلة بالقانون رقم 19 لسنة 2017، موضحة في المذكرة الإيضاحية للمادة 11 المنشورة على بوابة تشريعات دبي نفسها. وبعد الإنذار المطلوب لتصحيح الوضع، تتوقف النتيجة على مدى تقدم البناء في المشروع:

نسبة إنجاز الوحدة	ما يحق للمطور فعله
أكثر من 80 في المئة	يجوز له إبقاء العقد قائمًا والاحتفاظ بكل ما دُفع ومطالبتك بالرصيد المتبقي، أو البيع في مزاد علني، أو فسخ العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 40 في المئة من الثمن
بين 60 و80 في المئة	يجوز له فسخ العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 40 في المئة من الثمن
أقل من 60 في المئة مع بدء الأعمال	يجوز له فسخ العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 25 في المئة من الثمن
عدم البدء بالأعمال لأسباب خارجة عن إرادة المطور	يجوز له فسخ العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 30 في المئة من المبالغ المدفوعة
إلغاء المشروع بقرار مسبب من مؤسسة التنظيم العقاري	على المطور رد جميع المبالغ التي دفعها المشترون

وعندما يفسخ المطور العقد ويحتفظ بحصته، يجب رد الباقي خلال سنة واحدة من الفسخ، أو خلال ستين يومًا من إعادة بيع الوحدة، أيهما أقرب.

اقرأ الصف الأول بتمعن، فهو الذي يفاجئ الناس. فبعد تجاوز نسبة إنجاز 80 في المئة، لا يكون الانسحاب خيارًا بيد المشتري: إذ يجوز للمطور أن يختار إلزامك بالعقد ومطالبتك بالرصيد. وأغلى لحظة ينفد فيها المال في عملية شراء على الخارطة في دبي هي اللحظة الأقرب إلى التسليم.

انتبه أيضًا إلى الأساس الذي تُحتسب عليه هذه النسب. ففي الصفوف الثلاثة الأولى يكون الحد الأقصى نسبة من ثمن الوحدة، لا مما دفعته حتى الآن. وفي خطة سداد تُستحق فيها 20 في المئة عند الحجز، قد يتجاوز احتجاز 25 في المئة كل ما سلمته من مال.

ولهذا السبب تحديدًا يستحق هيكل خطة السداد من الانتباه بقدر ما يستحقه إجماليها. وقد أحصينا الشكل الفعلي لخطط السداد في دبي في تقرير البيانات الأول لدينا: الهيكل الأكثر شيوعًا هو 20 في المئة عند الحجز، و30 في المئة على مدى فترة البناء، و50 في المئة عند التسليم.

5. أين يحق للأجنبي التملك أصلًا

التملك الحر لغير المواطنين في دبي ليس متاحًا في كل أنحاء الإمارة. فـالبوابة الرسمية لحكومة الإمارات تحيل إلى القرار رقم 3 لسنة 2006، الذي تحدد مادته الثالثة الأراضي المسموح فيها بذلك. وداخل تلك المناطق، يجوز للوافدين التملك الحر دون قيد، أو الحصول على حق الانتفاع أو حق الإجارة الطويلة لمدة تصل إلى 99 سنة. أما خارجها فلا يجوز لهم ذلك.

وتقع كل المشاريع المسوقة دوليًا تقريبًا داخل منطقة محددة، ولذلك نادرًا ما يتحول الأمر إلى مشكلة، لكنه سؤال له جواب موثق ويستحق أن يُطرح بدل افتراض إجابته.

الخطوات الخمس الواجب اتباعها بالترتيب

1. تأكد من أن المشروع مسجل لدى مؤسسة التنظيم العقاري وأن له حساب ضمان، وادفع في ذلك الحساب وحده.
2. احصل على شهادة التسجيل في نظام «عقود» باسمك بعد دفع الدفعة المقدمة، واحتفظ بها.
3. قبل التوقيع، ابحث عن بند الفسخ واقرأه في ضوء جدول المادة 11 أعلاه.
4. افهم أن حجم مخاطرتك يزداد كلما ارتفع المبنى، لا كلما تراجع.
5. تذكر نسبة 5 في المئة المحتجزة لمدة سنة بعد التسليم، فهي الجواب في أي نقاش حول العيوب.

يتضمن سجل المشاريع على الخارطة لدينا رقم تصريح مؤسسة التنظيم العقاري للمشاريع التي تنشره، إلى جانب تواريخ التسليم وخطط السداد.

اقرأ القانون، لا ملخصًا له

كل حكم ورد أعلاه مرتبط بالتشريع الذي جاء منه. وهذه المقالة خريطة وليست بديلًا: فهي لا تغطي عقدك تحديدًا، ولا تتناول النزاعات التي تنظرها محاكم مركز دبي المالي العالمي، وليست استشارة قانونية. وفي عملية شراء بهذا الحجم، اقرأ المصدر واطلب المشورة من جهة تتحمل المسؤولية عنها.