پیش‌فروش در هر منطقه‌ای از دبی که قابل اندازه‌گیری است، از ملک آماده گران‌تر است

استدلال همیشگی برای خرید پیش‌فروش در دبی این است که ارزان‌تر وارد می‌شوید. زودتر پرداخت کنید، قسطی پرداخت کنید و بگذارید قیمت عرضه سازنده کار خودش را بکند تا ساختمان بالا برود.

ما این استدلال را با دفتر ثبت سنجیدیم. همه معاملات فروش مسکونی که اداره اراضی و املاک دبی ثبت کرده است، 1,128,438 معامله، و دوازده ماه گذشته را جداگانه خواندیم. این استدلال در برخورد با داده‌ها دوام نمی‌آورد.

پیش‌فروش، نیمه گران‌تر بازار است

در دوازده ماه منتهی به 15 جولای 2026، میانه قیمت آپارتمان پیش‌فروش در دبی 1,828 AED بر فوت مربع بوده است. میانه قیمت آپارتمان آماده 1,384 بوده است. یعنی واحد ساخته‌نشده 32 درصد گران‌تر است، بر پایه 121,248 معامله پیش‌فروش و 37,412 معامله آماده.

ویلاها به هم نزدیک‌ترند اما همان جهت را نشان می‌دهند: 1,772 برای پیش‌فروش در برابر 1,533 برای آماده، یعنی 16 درصد اختلاف.

در هر 30 منطقه‌ای که می‌توانیم اندازه بگیریم، پیش‌فروش گران‌تر بوده است

عدد کل شهر می‌تواند نتیجه ترکیب باشد. عرضه‌های پیش‌فروش در محله‌های تازه‌ساز متمرکزند و موجودی آماده در محله‌های قدیمی است، پس مقایسه این دو در سطح کل شهر به همان اندازه که محصول‌ها را مقایسه می‌کند، محله‌ها را هم مقایسه می‌کند. به همین دلیل داده را منطقه به منطقه جدا کردیم و فقط مناطقی را نگه داشتیم که دست‌کم 150 معامله از هر نوع داشتند.

سی منطقه واجد شرایط شدند. در هر سی منطقه، قیمت هر فوت مربع پیش‌فروش بالاتر است. در این اندازه نمونه، هیچ منطقه‌ای در سراسر دبی در حال حاضر آپارتمان ساخته‌نشده را زیر قیمت آپارتمان تکمیل‌شده نمی‌فروشد.

منطقه (به نامی که در دفتر ثبت آمده)	نام رایج	پیش‌فروش، AED بر فوت مربع	آماده، AED بر فوت مربع	اختلاف
ند الشبا اول	میدان ریس‌کورس	3,524	1,572	+124%
الهبیه پنجم	داماک لگونز، رمرام	1,838	931	+97%
دبی اینوستمنت پارک دوم	دبی اینوستمنتس پارک	1,462	751	+95%
الهبیه اول	موتور سیتی	1,945	1,000	+95%
مرسی دبی	دبی مارینا	3,809	1,971	+93%
الورسان اول	اینترنشنال سیتی فاز 1	1,231	650	+89%
وادی الصفا 5	مجتمع مسکونی دبی‌لند	1,486	817	+82%
ند حصه	دبی سیلیکون اوسیس	1,692	942	+80%
الثنیه پنجم	جمیرا لیکس تاورز	2,420	1,462	+66%
مدینه المطار	دبی ساوث	1,660	1,066	+56%
الهبیه چهارم	دبی اسپورتس سیتی	1,444	932	+55%
برج خلیفه	داون‌تاون دبی	3,811	2,539	+50%
بیزینس بی	بیزینس بی	2,711	1,868	+45%
البرشا جنوبی چهارم	جمیرا ویلج سیرکل	1,569	1,301	+21%
الوصل	سیتی واک	3,269	2,791	+17%
الخیران اول	دبی کریک هاربر	2,589	2,341	+11%
حدائق شیخ محمد بن راشد	دبی هیلز استیت	2,444	2,312	+6%
المرقد	میدان، صبحا هارتلند	2,110	2,051	+3%

جدول کامل هر سی منطقه در داده‌های پشت این گزارش موجود است و برای هر کسی که بخواهد آن را می‌فرستیم.

اندازه این اختلاف در واقع چه چیزی به شما می‌گوید

عدد جالب، خودِ اضافه‌بها نیست. دامنه این اضافه‌بهاست، از 3 درصد تا 124 درصد، چون دو سر این دامنه معنای متفاوتی دارند.

جایی که اختلاف کم است، موجودی آماده هم نوساز است. دبی هیلز استیت با 6 درصد، میدان و صبحا هارتلند با 3 درصد، دبی کریک هاربر با 11 درصد: اینها محله‌هایی هستند که ساختمان‌های آماده‌شان به‌تازگی، با استاندارد مشابه و به دست همان سازنده‌ها تکمیل شده‌اند. خریدار در چنین جایی میان دو نسخه از تقریبا یک چیز انتخاب می‌کند و دفتر ثبت می‌گوید نسخه ساخته‌نشده تقریبا هیچ اضافه‌بهایی ندارد.

جایی که اختلاف بسیار بزرگ است، شما با یک بازار روبه‌رو نیستید. میانه 1,971 برای واحدهای آماده دبی مارینا را برج‌های سال‌های 2005 تا 2012 تعیین می‌کنند. میانه 3,809 برای پیش‌فروش آن را چند عرضه تازه در لبه آب تعیین می‌کند. اینترنشنال سیتی فاز 1 با 650 در برابر 1,231 همین داستان است، فقط در رده قیمتی دیگر. آن 93 درصد و 89 درصد، هزینه زودتر خریدن نیست. قیمت یک ساختمان دیگر است.

همین تمایز، تمام نکته عملی ماجراست. اضافه‌بهای 3 تا 20 درصد یک تصمیم درباره زمان و جریان نقدی است. اضافه‌بهای 80 تا 120 درصد یک تصمیم درباره این است که کدام ساختمان را می‌خواهید، و استدلال تخفیف پیش‌فروش هیچ ربطی به آن ندارد.

آنچه نمی‌گوییم

نمی‌گوییم خرید پیش‌فروش خرید بدی است. طرح پرداختی که نیمی از قیمت را تا زمان تحویل به تعویق می‌اندازد ارزش واقعی دارد و خریدار بهای این ارزش را در قیمت اعلام‌شده می‌پردازد، که بخشی از همین اختلاف است. همچنین نمی‌گوییم که این اضافه‌بها تا زمان تکمیل ساختمان جبران نمی‌شود: دو سال از آن دوره، آینده‌ای ثبت‌نشده است و دفتر ثبت آن را نمی‌بیند.

آنچه می‌گوییم این است که جمله «پیش‌فروش ارزان‌تر واردتان می‌کند» درباره دبی در دوازده ماه منتهی به جولای 2026 درست نیست، در هیچ منطقه‌ای که به اندازه کافی بزرگ باشد که بشود اندازه‌اش گرفت. اگر از این جمله برای توجیه یک خرید استفاده می‌شود، عددی که باید بخواهید قیمت هر فوت مربع واحد آماده در همان منطقه است، و بعد سوال این است که اختلاف 5 درصد است یا 90 درصد.

هر پروژه مشخصی را می‌توانید در فهرست پیش‌فروش ما با منطقه خودش بسنجید، و آگهی‌های فروش مجدد نشان می‌دهد که در همان مکان‌ها برای واحدهای آماده چه قیمتی خواسته می‌شود.

از این اعداد استفاده کنید

بازنشر همه ارقام این صفحه آزاد است، به شرط ذکر منبع و پیوند به همین صفحه. اگر جدول کامل سی منطقه، تاریخچه یک منطقه مشخص، یا همین تفکیک را برای یک سازنده خاص می‌خواهید، به ما بگویید تا برایتان بفرستیم.

این شماره 2 از گزارش داده‌های دبی Doment است. هر شماره یک ادعای رایج در بازار را برمی‌دارد و با شمردن به آن پاسخ می‌دهد.