بازدهی اجاره در دبی به تفکیک منطقه: هر چه آدرس ارزان‌تر، عدد بزرگ‌تر

بازدهی اجاره عددی است که هر ارائه سرمایه‌گذاری در دبی آن را نقل می‌کند و تقریباً هیچ‌کس منبعش را نمی‌گوید. دلیلش این است که این عدد به دو مجموعه داده نیاز دارد که کمتر پیش می‌آید در یک جا باشند: اینکه یک آپارتمان چند اجاره می‌رود، و اینکه یک آپارتمان مشابه واقعاً چند فروش رفته است. تقسیم قیمت‌های درخواستی بر اجاره‌های درخواستی بازدهی نیست، تقسیم دو نظر بر یکدیگر است.

ما هر دو طرف را در اختیار داریم. 87,961 آگهی اجاره فعال، و تمام معاملات فروشی که اداره اراضی و املاک دبی ثبت کرده است. پس: میانه اجاره درخواستی هر فوت مربع، تقسیم بر میانه قیمت هر فوت مربعی که آپارتمان‌های تکمیل‌شده در همان منطقه در دوازده ماه گذشته واقعاً با آن ثبت شده‌اند.

بازدهی ناخالص، منطقه به منطقه

منطقه	اجاره درخواستی AED در فوت مربع در سال	فروش ثبت‌شده AED در فوت مربع	بازدهی ناخالص
اینترنشنال سیتی فاز 1	68.2	650	10.5%
دوبیلند رزیدنس کامپلکس	79.3	817	9.7%
دبی اسپورتس سیتی	90.1	932	9.7%
دبی پروداکشن سیتی	98.2	1,021	9.6%
دبی سیلیکون اوسیس	85.0	942	9.0%
جمیرا ویلج تریانگل	111.5	1,310	8.5%
دبی استودیو سیتی	116.3	1,390	8.4%
تاون اسکوئر	109.1	1,353	8.1%
ارجان	105.9	1,341	7.9%
داماک هیلز	105.7	1,357	7.8%
دبی ساینس پارک	107.9	1,391	7.8%
جمیرا ویلج سرکل	100.4	1,301	7.7%
دبی ساوث	81.4	1,066	7.6%
جمیرا لیکس تاورز	110.0	1,462	7.5%
بیزینس بی	127.9	1,868	6.8%
میدان و صبحا هارتلند	133.8	2,051	6.5%
داون‌تاون دبی	165.3	2,539	6.5%
دبی هیلز استیت	148.4	2,312	6.4%
دبی کریک هاربر	141.6	2,341	6.0%
دبی مارینا	117.7	1,971	6.0%
سیتی واک	164.1	2,791	5.9%
پالم جمیرا	151.5	2,670	5.7%

این رابطه تقریباً مکانیکی است

همان جدول را به‌جای بازدهی بر اساس قیمت فروش مرتب کنید، ترتیبش تقریباً هیچ تغییری نمی‌کند. هر منطقه‌ای که زیر 1,100 AED در فوت مربع است بالای 9 درصد بازدهی می‌دهد. هر منطقه‌ای بالای 2,300 بازدهی زیر 6.5 درصد دارد. در دبی هیچ منطقه‌ای نیست که هم خریدش ارزان باشد و هم اجاره‌اش، و هیچ منطقه‌ای هم نیست که خریدش گران باشد و بازدهی‌اش سخاوتمندانه.

گفتن این نکته ارزش دارد، چون پاسخ واقعی پرسش «کدام منطقه در دبی بهترین بازدهی اجاره را دارد» همین است. این پرسش پاسخی ثابت دارد و راز هم نیست: مناطقی که بالاترین بازدهی را دارند همان‌هایی هستند که پایین‌ترین قیمت هر فوت مربع را دارند، و سال‌ها همین‌طور بوده‌اند. بازدهی در دبی یک کشف نیست، یک معامله است. آنچه در ازای 10.5 درصد در اینترنشنال سیتی به شما پرداخت می‌شود، ملک 20 ساله است، بازار مستاجر باریک‌تر، و بازار فروش مجددی با خریداران کمتر.

داون‌تاون دبی بالاترین اجاره هر فوت مربع در این جدول را دارد، 165.3، و یکی از پایین‌ترین بازدهی‌ها را، 6.5 درصد، چون قیمت فروشش 2,539 است. اجاره هر فوت مربع و بازدهی تقریباً هیچ ارتباطی به هم ندارند.

واحدهای کوچک‌تر بازدهی بیشتری می‌دهند، سه واحد درصد کامل

همین الگو در داخل یک ساختمان هم دیده می‌شود، و اینجا حتی تمیزتر است:

نوع	اجاره درخواستی AED در فوت مربع در سال	فروش ثبت‌شده واحد آماده AED در فوت مربع	بازدهی ناخالص
استودیو	128.2	1,304	9.8%
1 خوابه	116.3	1,318	8.8%
2 خوابه	113.9	1,478	7.7%
3 خوابه	123.7	1,857	6.7%

یک استودیو و یک واحد یک‌خوابه تقریباً با همان قیمت در هر فوت مربع فروش می‌روند، 1,304 در مقابل 1,318، اما استودیو در هر فوت مربع 10 درصد گران‌تر اجاره می‌رود. کل فاصله بازدهی در یک خط همین است: واحدهای کوچک مثل واحدهای کنارشان قیمت می‌خورند و در هر فوت گران‌تر اجاره می‌روند، چون اجاره تا حدی با تعداد درها تعیین می‌شود، نه فقط با متراژی که پشت آن‌ها است.

آنچه عدد ناخالص جا می‌گذارد، و کم هم نیست

همه اعداد بالا ناخالص هستند. سه چیز میان این عدد و آنچه به حساب مالک می‌رسد قرار دارد.

شارژ خدمات مورد بزرگ است، و همان دلیلی است که هنوز عدد خالص منتشر نمی‌کنیم. در دبی معمولاً سالانه 10 تا 25 AED برای هر فوت مربع است، و روی همان فوت مربع‌هایی گرفته می‌شود که اجاره روی آن‌ها محاسبه می‌شود. با 15 AED در هر فوت مربع در برابر اجاره 100، یعنی 15 درصد از اجاره ناخالص رفته است، که یک بازدهی ناخالص 7.7 درصدی را پیش از هر چیز دیگری به حدود 6.5 درصد می‌رساند. در برج‌های پرخدمت‌تر این فهرست، این هزینه در سقف آن بازه است، بنابراین مناطقی که پایین‌ترین بازدهی ناخالص را دارند معمولاً بیشترین سهم را هم به آن از دست می‌دهند.

خالی ماندن. بازدهی فرض می‌گیرد دوازده ماه اجاره دریافت می‌شود. قراردادهای اجاره در دبی معمولاً یک‌ساله‌اند، و یک تغییر مستاجر با دو هفته خالی ماندن، 4 درصد سال است.

درخواستی در برابر محقق‌شده. این‌ها اجاره‌های آگهی‌شده هستند. تمدید از سوی مالک هم سقف دارد: بر اساس فرمان شماره 43 سال 2013، جایی که اجاره تا 10 درصد میانگین بازار برای واحدهای مشابه فاصله دارد هیچ افزایشی مجاز نیست، و این سقف پله‌پله تا حداکثر 20 درصد بالا می‌رود، آنجا که اجاره جاری بیش از 40 درصد زیر میانگین باشد، با اعلام 90 روز پیش از موعد. پس اجاره بالای آگهی‌شده روی یک واحد خالی، و اجاره‌ای که یک مستاجر ساکن می‌تواند به آن منتقل شود، دو عدد متفاوت‌اند، و قانون دومی را کندتر از اولی می‌کند.

از این اعداد استفاده کنید

بازنشر هر عدد این صفحه آزاد است، به شرط ذکر منبع و لینک به همین صفحه. اگر بازدهی یک ساختمان مشخص را می‌خواهید و نه یک منطقه، یا همین جدول را بر پایه اجاره‌های محقق‌شده و نه درخواستی، بگویید تا هر چه می‌توانیم بفرستیم.

برای محاسبه اعداد خودتان روی یک واحد مشخص، از جمله شارژ خدماتی که این گزارش عمداً کنار گذاشته است، از ماشین‌حساب بازدهی اجاره رایگان ما استفاده کنید. موجودی اجاره فعال در اجاره‌های دبی است، و واحدهای تکمیل‌شده برای فروش در آگهی‌های فروش مجدد ما.