یک‌سوم معاملات ملک دبی از آستانه ویزای طلایی عبور می‌کند. ده سال پیش این نسبت یک‌ششم بود

ویزای اقامت بلندمدت امارات برای سرمایه‌گذاران ملکی، پرتکرارترین دلیلی است که خریداران خارجی برای خرید در دبی مطرح می‌کنند. درگاه دولت امارات آستانه مسیر ده‌ساله را ارزش ثبتی ملک به میزان 2 میلیون AED تعیین کرده است.

هیچ‌کس منتشر نمی‌کند که این عدد در عمل چه بخشی از بازار را توصیف می‌کند. سامانه ثبت معاملات این را می‌گوید، به شرط آنکه از آن بپرسید.

34.6 درصد معاملات از 2 میلیون AED عبور می‌کنند

در دوازده ماه منتهی به 15 جولای 2026، در دبی 179,915 معامله مسکونی ثبت شده است. 62,217 مورد از آن‌ها 2 میلیون AED یا بالاتر بوده‌اند.

به تفکیک نوع ثبت، 43,284 مورد از این‌ها پیش‌فروش و 18,933 مورد آماده بوده است. یعنی خریداری که به این آستانه می‌رسد، تقریباً در هفت مورد از هر ده مورد آن را روی یک واحد ساخته‌نشده انجام می‌دهد، و این مهم است، چون مسیر ویزا از راه پیش‌فروش شرط‌هایی دارد که خرید یک ملک تکمیل‌شده ندارد.

آستانه پایین‌تر بسیار گسترده‌تر است. 149,031 معامله، 82.8 درصد کل بازار، 750,000 AED یا بالاتر بوده است.

این سهم از 2020 دو برابر شده است

چون این آستانه‌ها به درهم ثابت‌اند و قیمت‌ها ثابت نیستند، سهمی از بازار که از آن‌ها عبور می‌کند خودبه‌خود جابه‌جا می‌شود. معاملات آپارتمان به تفکیک سال:

سال	معاملات	750k AED و بالاتر	2m AED و بالاتر
2019	23,980	59.2%	17.3%
2020	20,235	55.9%	14.3%
2021	35,906	63.8%	22.8%
2022	62,567	72.7%	28.2%
2023	93,659	73.0%	29.2%
2024	136,005	78.1%	27.6%
2025	165,956	81.6%	28.2%
2026 (تا 15 جولای)	71,529	77.8%	27.5%

در 2020 از هر هفت معامله آپارتمان یکی از 2 میلیون AED عبور می‌کرد. تا 2022 این نسبت به بیش از یک در چهار رسید و از آن زمان بین 27 تا 29 درصد مانده است. خط 750,000 AED در همین دوره از 56 درصد معاملات آپارتمان به حدود 80 درصد رسید، یعنی بی‌سروصدا دیگر برای هیچ واحدی جز کوچک‌ترین استودیوها آستانه به شمار نمی‌آید.

این جهش در 2021 و 2022 رخ می‌دهد، همان زمانی که آستانه 2 میلیون AED معرفی شد: هیئت وزیران امارات در 2022 مسیر ملکی را به 2 میلیون AED کاهش داد، از سطحی که پیش‌تر آن را از دسترس بازار میان‌رده خارج کرده بود. پس پله‌ای که در آن ستون دیده می‌شود، رسیدن هم‌زمان یک تغییر سیاست و یک رشد قیمت است، نه یکی از آن دو.

چرا رقم آپارتمان‌ها پایین‌تر از رقم کل بازار است

34.6 درصد کل معاملات مسکونی از 2 میلیون AED عبور می‌کنند، اما این نسبت در معاملات آپارتمان فقط 27.5 درصد است. تفاوت از ویلاها و تاون‌هاوس‌ها می‌آید که سهم کمتری از تعداد و سهم بسیار بیشتری از ارزش دارند. اگر این اعداد را برای سنجیدن دست‌یافتنی بودن این آستانه روی یک آپارتمان می‌خوانید، عدد درست همان 27.5 درصد است.

نکته مهم، به‌روشنی

این‌ها معامله‌اند، نه ویزا. یک خریدار می‌تواند در یک سال سه خرید ثبت کند و سه بار شمرده شود. دو نفر که مشترک خرید می‌کنند یک بار شمرده می‌شوند. و عبور از آستانه قیمتی همان واجد شرایط بودن نیست: شرط‌های خود دولت وضعیت تکمیل ساخت، توسعه‌گران تأییدشده برای پیش‌فروش، و نحوه برخورد با ملک‌های دارای وام یا ترکیب چند ملک را هم پوشش می‌دهد و سامانه ثبت هیچ‌یک از این‌ها را به شکلی ثبت نمی‌کند که بتوانیم بشماریم.

آنچه سامانه ثبت به شما می‌گوید شکل بازار در اطراف این آستانه است، و این شکل یک خوانش عملی روشن دارد. 2 میلیون AED امروز یک قیمت معمولی در دبی است، نه یک قیمت لوکس. میانه معاملات مسکونی 1.4 میلیون AED است، بزرگ‌ترین بازه قیمتی 1 تا 1.5 میلیون AED است، و یک‌سوم کل آنچه فروش می‌رود از خط ده‌ساله عبور می‌کند. خریداری که میان یک واحد 1.7 میلیون AED و یک واحد 2.1 میلیون AED انتخاب می‌کند، به همان اندازه که درباره ملک تصمیم می‌گیرد درباره اقامت هم تصمیم می‌گیرد، و سامانه ثبت می‌گوید بسیاری از خریداران گزینه دوم را انتخاب می‌کنند.

از این اعداد استفاده کنید

بازنشر همه ارقام این صفحه آزاد است، به شرط ذکر منبع و پیوند به همین صفحه. اگر همین تحلیل را به تفکیک منطقه، به تفکیک نوع واحد، یا در برابر آستانه‌ای دیگر می‌خواهید، بگویید تا برایتان بفرستیم.

برای سنجیدن یک خرید مشخص در برابر آستانه‌های منتشرشده، ابزار بررسی ویزای طلایی رایگان ما مرحله‌به‌مرحله آن‌ها را بررسی می‌کند. برای شرط‌های رسمی روز، همیشه به درگاه دولت امارات مراجعه کنید، نه به صفحه یک آژانس، از جمله صفحه خودمان.