با AED 1 میلیون در دبی چه می‌توان خرید، به روایت 52,375 نفری که آن را خرج کردند

تصویر عمومی دبی یک پنت‌هاوس AED 100 میلیونی است. سامانه ثبت چیز دیگری می‌گوید: 29 درصد از تمام فروش‌های مسکونی دوازده ماه گذشته زیر AED 1 میلیون بوده است و 3 درصد زیر AED 500,000. یعنی 52,375 خرید در بازه زیر یک میلیون، در برابر 3,877 خرید بالای AED 10 میلیون.

میانه فروش مسکونی دبی، با در نظر گرفتن همه چیز، AED 1,402,499 است.

بازار در واقع کجا ایستاده است

بازه قیمتی	تعداد فروش	سهم
زیر AED 500,000	5,390	3.0%
AED 500,000 تا 750,000	25,494	14.2%
AED 750,000 تا 1 میلیون	21,491	11.9%
AED 1 تا 1.5 میلیون	42,630	23.7%
AED 1.5 تا 2 میلیون	22,693	12.6%
AED 2 تا 3 میلیون	29,210	16.2%
AED 3 تا 5 میلیون	20,803	11.6%
AED 5 تا 10 میلیون	8,327	4.6%
AED 10 میلیون و بالاتر	3,877	2.2%

بزرگ‌ترین بازه به‌تنهایی AED 1 تا 1.5 میلیون است که نزدیک به یک‌چهارم بازار را می‌گیرد. کمی کمتر از دو‌سوم کل فروش‌های دبی، یعنی 65.4 درصد، زیر AED 2 میلیون انجام می‌شود.

زیر یک میلیون، هفت بار از هر ده بار یعنی استودیو

از 52,375 خرید زیر یک میلیون، 36,786 مورد استودیو بوده است. 13,729 مورد دیگر یک‌خوابه بوده‌اند. دوخوابه‌ها به 1,329 مورد رسیدند و سه‌خوابه‌ها به 137 مورد.

نوع	فروش زیر AED 1 میلیون	میانگین قیمت	میانگین متراژ
استودیو	36,786	AED 672,807	412 فوت مربع
1 خوابه	13,729	AED 792,950	741 فوت مربع
2 خوابه	1,329	AED 781,824	1,033 فوت مربع
3 خوابه	137	AED 697,399	1,069 فوت مربع

روی سطرهای دوخوابه و سه‌خوابه ارزش دارد کمی درنگ کنیم، چون قیمت هر فوت مربع‌شان از استودیوها ارزان‌تر است و در کل فقط 1,466 فروش هستند. سه‌خوابه زیر یک میلیون در دبی وجود دارد، اما چیز بسیار مشخصی است: واحدهای قدیمی‌تر در اینترنشنال سیتی، دبی سیلیکون اوآسیس یا دیسکاوری گاردنز. این تخفیف روی یک ساختمان نوساز نیست، یک محصول دیگر است.

چهار منطقه‌ای که یک‌پنجم بازار سطح ورودی را بر دوش می‌کشند

منطقه	نام رایج	فروش زیر یک میلیون	میانگین قیمت	میانگین متراژ	سهم پیش‌فروش
البرشاء جنوب چهارم	جمیرا ویلج سیرکل	6,697	AED 743,123	531 فوت مربع	62%
مدینة المطار	دبی ساوث	6,159	AED 680,095	446 فوت مربع	89%
وادی الصفا 5	دبی‌لند رزیدنس کامپلکس	4,936	AED 710,591	531 فوت مربع	87%
وادی الصفا 3	ماجان	4,160	AED 696,003	485 فوت مربع	83%
المعیصم اول	دبی پروداکشن سیتی	2,381	AED 702,718	518 فوت مربع	70%
البرشاء جنوب سوم	ارجان	2,134	AED 729,539	486 فوت مربع	59%
البرشاء جنوب پنجم	جمیرا ویلج ترایانگل	2,131	AED 758,395	464 فوت مربع	87%
الورسان اول	اینترنشنال سیتی فاز 1	1,767	AED 483,393	623 فوت مربع	24%
الهبیه چهارم	دبی اسپورتس سیتی	1,778	AED 667,899	600 فوت مربع	38%
ند حصه	دبی سیلیکون اوآسیس	1,392	AED 686,375	624 فوت مربع	34%

همین چهار منطقه اول، یعنی JVC، دبی ساوث، دبی‌لند رزیدنس کامپلکس و ماجان، به‌تنهایی 21,952 خرید زیر یک میلیون را در خود دارند، یعنی 42 درصد کل بازار سطح ورودی.

این ترتیب، محصول نمونه آماری ما نیست. آمار نیمه اول 2025 خودِ اداره اراضی و املاک دبی، البرشاء جنوب چهارم را پرمعامله‌ترین منطقه امارت از نظر حجم معامله معرفی کرد و وادی الصفا 5 را سوم، با همان نام‌های سامانه ثبت. اعداد ما بازه زمانی دیگری را پوشش می‌دهد و فقط فروش مسکونی است، پس سطر به سطر یکسان نخواهد بود، اما شکلی از بازار که ترسیم می‌کند همان شکلی است که این اداره گزارش می‌دهد.

معاوضه بر سر فوت مربع است و در اعداد دیده می‌شود

مفیدترین ستون آن جدول، ستون متراژ است، چون نشان می‌دهد پول یکسان در دو نوع منطقه متفاوت چه چیزی می‌خرد.

در اینترنشنال سیتی فاز 1، AED 483,393 به‌طور میانگین 623 فوت مربع خریده است. در دبی ساوث، AED 680,095 مبلغ 446 فوت مربع بوده است. یعنی 40 درصد پول بیشتر برای 28 درصد فضای کمتر، و این تفاوت اشتباه نیست: اینترنشنال سیتی واحدهای 20 ساله است و دبی ساوث بیشتر عرضه‌های پیش‌فروش است، 89 درصدشان.

همین الگو در کل جدول برقرار است. ارزان‌ترین فوت مربع در بازار سطح ورودی در محله‌های جاافتاده و عمدتاً آماده تحویل است و همراه با ساختمان‌های قدیمی‌تر می‌آید. نوسازترین ساختمان‌ها در این سطح قیمت در کریدورهای رشد حاشیه شهر هستند و حدود 450 تا 530 فوت مربع درمی‌آیند.

پس پرسش واقعی زیر AED 1 میلیون این نیست که کدام منطقه ارزان‌تر است. این است که واحد کوچک نوساز می‌خواهید یا واحد بزرگ‌تر قدیمی‌تر، و سامانه ثبت این دو پاسخ را در هر فوت مربع حدود 40 درصد از هم فاصله می‌دهد.

یک هزینه که باید در بودجه بیاورید و در قیمت نیست

قیمت خرید، هزینه نیست. برای یک آپارتمان AED 700,000، هزینه‌های ثبت اداره اراضی و املاک دبی حدود AED 32,700 اضافه می‌کند، پیش از هر کمیسیون آژانس، و جدول هزینه‌ها در پایین بازار متناسب با قیمت نیست: هزینه دفتر امین ثبت برای معاملات بالای AED 500,000 مبلغ ثابت AED 4,000 به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده است، مستقل از قیمت. کل این هزینه را بر پایه جدول رسمی هزینه‌ها در خرید ملک در دبی واقعاً چقدر هزینه دارد تفکیک کرده‌ایم.

از این اعداد استفاده کنید

بازنشر همه اعداد این صفحه آزاد است، با ذکر منبع و پیوند به همین صفحه. اگر برش زیر یک میلیون برای یک منطقه مشخص می‌خواهید، یا همین جدول با سقف قیمتی دیگری، بگویید و برایتان می‌فرستیم. موجودی زنده سطح ورودی در آگهی‌های فروش دست دوم و فهرست پیش‌فروش ما هست.