خرید ملک در دبی واقعاً چقدر هزینه دارد، بر اساس جدول رسمی هزینه‌ها

بپرسید خرید ملک در دبی چقدر آب می‌خورد و جواب می‌شنوید «چهار درصد». مرتبه بزرگی درست است و توصیف غلط، و فاصله میان این دو عددی است که ارزش چانه زدن سر آن را روی میز مذاکره دارد.

این جدول هزینه‌ها همان‌طور است که اداره اراضی دبی منتشر کرده است، و بعد از آن، کل صورت‌حساب روی یک خرید واقعی در سطح میانه بازار.

آن ۴ درصد دو نیمه است و قانون آنها را تقسیم می‌کند

صفحه ثبت فروش ملک در سایت اداره اراضی دبی، هزینه انتقال را در دو سطر جداگانه آورده است:

فروشنده: ۲٪ ارزش معامله
خریدار: ۲٪ ارزش معامله

این موضع رسمی است. در عمل، تقریباً هر معامله‌ای در دبی با این توافق بسته می‌شود که خریدار تمام چهار درصد را بپردازد، و این عدد آن‌قدر یکدست به همین شکل نقل می‌شود که بیشتر خریداران هرگز متوجه نمی‌شوند نیمی از آن بر اساس جدول هزینه‌ها تعهد فروشنده است.

این نکته به یک دلیل مشخص اهمیت دارد: قابل مذاکره است، و اهرم بزرگ‌تری است از بیشتر چیزهایی که سرشان چانه زده می‌شود. روی یک آپارتمان AED 1.4 میلیونی، سهم فروشنده AED 28,050 است. این بیشتر از یک تخفیف ۲ درصدی روی قیمت است، و درست از همین جهت که کاهش قیمت اعلامی نیست، نوع امتیازی است که یک فروشنده مصمم در یک ماه کم‌رونق حاضر است به آن فکر کند.

همه هزینه‌های یک خرید استاندارد

هزینه	مبلغ	توضیحات
هزینه انتقال، سهم فروشنده	۲٪ ارزش معامله	در عمل معمولاً خریدار می‌پردازد
هزینه انتقال، سهم خریدار	۲٪ ارزش معامله
هزینه دفتر امین ثبت (شریک خدماتی)	AED 4,000 به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده	اگر ارزش معامله کمتر از AED 500,000 باشد، AED 2,000 به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده
صدور سند مالکیت	AED 250	برای هر سند
نقشه یکپارچه	AED 250	ویلا و آپارتمان؛ AED 225 برای زمین تحت پوشش شهرداری دبی
عوارض دانش	AED 10	روی نقشه
عوارض نوآوری	AED 10	روی نقشه

هزینه امین ثبت همان موردی است که در انتهای پایین بازار رفتار عجیبی دارد. مبلغی ثابت است، نه درصدی، و در مرز AED 500,000 یک پله بالا می‌رود. روی یک استودیوی AED 480,000 می‌شود AED 2,000؛ روی یک استودیوی AED 520,000 می‌شود AED 4,000. یعنی AED 40,000 تفاوت قیمت، این سطر را دو برابر می‌کند.

صورت‌حساب روی میانه خرید در دبی

میانه قیمت فروش مسکونی ثبت‌شده در دبی در دوازده ماه گذشته AED 1,402,499 بوده است. روی این قیمت:

سطر	AED
هزینه انتقال، ۴٪ از 1,402,499	56,100
هزینه دفتر امین ثبت، 4,000 به‌علاوه ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده	4,200
صدور سند مالکیت	250
نقشه یکپارچه	250
عوارض دانش و نوآوری	20
جمع هزینه‌های دولتی و امین ثبت	60,820

این ۴.۳۴ درصد قیمت خرید است، و کف ماجراست. هیچ‌کدام از موارد این فهرست در یک انتقال ثبتی قابل حذف نیست.

اگر با وام می‌خرید، دو سطر دیگر اضافه کنید

هزینه ثبت رهن در اداره اراضی دبی ۰.۲۵ درصد ارزش رهن است، به‌علاوه AED 250 برای سند مالکیت و همان AED 10 عوارض دانش و AED 10 عوارض نوآوری. روی یک وام ۸۰ درصدی در برابر آن قیمت میانه، یعنی رهنی به مبلغ AED 1,121,999، هزینه ثبت می‌شود AED 2,805.

توجه داشته باشید که شریک خدماتی برای ثبت موقت (اوقود) به‌جای AED 4,000، مبلغ AED 5,000 به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده می‌گیرد، و اینجاست که مسیر پیش‌فروش در مرحله ثبت کمی گران‌تر تمام می‌شود.

هزینه پرونده بانک خودتان، هزینه ارزیابی و بیمه عمر جدا هستند و هزینه دولتی نیستند. از بانکی به بانک دیگر تفاوت دارند و ارزش مقایسه کردن را دارند، چون همان بخشی از این فهرست‌اند که رقابت واقعاً رویشان اثر می‌گذارد.

آنچه هزینه اداره اراضی نیست و نباید به این اسم نقل شود

کمیسیون مشاور املاک عرف بازار است، ۲ درصد به‌علاوه مالیات بر ارزش افزوده در معاملات بازار دست دوم، که در بیشتر معاملات دبی خریدار می‌پردازد. در هیچ جدول دولتی نیست. روی میانه خرید، این AED 29,452 دیگر است.

هزینه‌های اداری و گواهی عدم اعتراض (NOC) سازنده در فروش دست دوم توسط سازنده تعیین می‌شود، نه اداره اراضی، و از چند صد درهم تا چند هزار درهم متغیر است.

شارژ خدماتی هزینه جاری است، نه هزینه خرید، و همان عددی است که بیش از هر چیز دیگری از محاسبه بازدهی جا می‌افتد. در دبی معمولاً بین ۱۰ تا ۲۵ درهم برای هر فوت مربع در سال است.

عدد واقع‌بینانه نهایی

روی میانه خرید AED 1,402,499، به‌صورت نقدی، با فرض اینکه خریدار کل هزینه انتقال و ۲ درصد کمیسیون مشاور را بپذیرد: حدود AED 90,300، یا ۶.۴ درصد قیمت. با رهن ۸۰ درصدی، نزدیک‌تر به ۶.۶ درصد، پیش از احتساب هزینه‌های خود بانک.

۷ درصد روی قیمت کنار بگذارید و غافلگیر نمی‌شوید. ۴ درصد کنار بگذارید، همان چیزی که فرمول کوتاه بازار تلقین می‌کند، و روی یک آپارتمان در سطح میانه حدود AED 34,000 کم می‌آورید.

می‌توانید این اعداد را روی یک قیمت مشخص با ماشین‌حساب هزینه‌های خرید در دبی ما به‌صورت رایگان حساب کنید، و بخش تأمین مالی را با ماشین‌حساب وام. برای اینکه ببینید این پول در سطوح قیمتی مختلف واقعاً چه چیزی می‌خرد، با AED 1 میلیون در دبی چه می‌توان خرید را ببینید.

از منبع اصلی راستی‌آزمایی کنید

جدول هزینه‌ها تغییر می‌کند، و صفحه‌ای مثل همین صفحه بی‌صدا از رده خارج می‌شود. هر دو مجموعه عدد بالا توسط اداره اراضی دبی در صفحات خدمات خودش منتشر شده و در متن لینک شده است، و مرجع همان صفحات هستند. اگر عدد یک مشاور املاک با عدد اداره اراضی نخواند، آن عددی که می‌پردازید عدد اداره اراضی است.