قانون در عمل چه چیزی به خریدار پیش‌فروش در دبی می‌دهد، ماده به ماده

در دوازده ماه منتهی به 15 جولای 2026، در دبی 130,966 معامله فروش پیش‌فروش مسکونی ثبت شد. یعنی 73 درصد بازار، ساختمانی را می‌خرد که هنوز وجود ندارد.

قواعد حاکم بر این خریدها نه مبهم‌اند و نه پنهان. این قواعد در سه سند قانونی دبی آمده‌اند که متن کامل آن‌ها در پورتال قوانین همین امارت منتشر شده است. بیشتر خریداران هرگز آن‌ها را نمی‌خوانند، پس در ادامه می‌خوانید که هر یک در عمل چه چیزی به شما می‌دهد.

1. پول شما پول توسعه‌دهنده نیست

قانون شماره 8 سال 2007 هر پروژه پیش‌فروش را ملزم می‌کند حساب امانی داشته باشد، و ماده 7 مقرر می‌کند پرداخت‌های شما به همان حساب واریز شود، نه به توسعه‌دهنده:

پرداخت‌هایی که خریداران پیش‌فروش یا تأمین‌کنندگان مالی پروژه انجام می‌دهند، در حسابی سپرده می‌شود که نزد امین حساب امانی و به نام پروژه توسعه املاک افتتاح شده است

این حساب به پروژه تعلق دارد، نه به شرکت. ماده 6 مشخص می‌کند توسعه‌دهنده پیش از آنکه اجازه فروش داشته باشد چه مدارکی باید ارائه کند، از جمله سند مالکیت زمین، نقشه‌های معماری تأییدشده، صورت‌های مالی حسابرسی‌شده و یک قرارداد فروش استاندارد. ماده 15 امین حساب امانی را مکلف می‌کند در صورت بروز مشکل اقدام کند تا پروژه به پایان برسد یا پول سپرده‌گذاران بازگردانده شود.

دستور عملی: پول را به همان حساب امانی که در قراردادتان نام برده شده واریز کنید و به هیچ حساب دیگری. درخواست واریز به حساب شرکت، حساب «رزرو» یا حساب شخصی، شکل دیگری از همین قاعده نیست. بیرون از آن است.

2. پنج درصد از پول شما تا یک سال پس از دریافت سند نگه داشته می‌شود

این یکی واقعاً کمتر شناخته شده است و به سود شماست. ماده 14 همان قانون، امین حساب امانی را ملزم می‌کند پس از دریافت گواهی‌های تکمیل پروژه 5 درصد از ارزش کل را نگه دارد و تنها در این زمان آزاد کند:

یک (1) سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران

پس تا دوازده ماه بعد از انتقال سند، 5 درصد از ارزش پروژه جایی می‌ماند که دست توسعه‌دهنده به آن نمی‌رسد. این همان پولی است که برای پاسخ دادن به ایرادهای کشف‌شده پس از تحویل وجود دارد. اگر بعد از نقل مکان به شما گفتند در سال اول بودجه‌ای برای رفع یک ایراد سازه‌ای نیست، جمع کردن آن حرف با ماده 14 دشوار است.

3. فروش پیش‌فروش ثبت‌نشده باطل است، نه فقط پرخطر

قانون شماره 13 سال 2008 دفتر ثبت موقت املاک را ایجاد کرد، همان دفتری که سامانه Oqood در آن ثبت می‌کند. ماده 3 در بیان پیامد نادیده گرفتن آن صریح است:

هر فروش یا هر تصرف حقوقی دیگری که مالکیت یا حقوق تبعی آن را منتقل یا محدود کند، جز در صورت درج در آن دفتر باطل خواهد بود

نه غیرقابل اجرا. نه سست‌شده. باطل. ماده 5 وظیفه ارائه درخواست ثبت را بر دوش توسعه‌دهنده می‌گذارد.

دستور عملی: پس از پرداخت بیعانه، گواهی ثبت Oqood را بخواهید که نام شما را در برابر همان واحد مشخص نشان می‌دهد. این سند است که شما را بر اساس قانون دبی خریدار می‌کند، و همان چیزی است که جلوی فروش همان واحد به شخص دیگری را می‌گیرد. یک قرارداد فروش امضاشده بدون آن، همان چیز نیست.

4. اگر پرداخت را قطع کنید، آنچه توسعه‌دهنده می‌تواند نگه دارد به پیشرفت ساخت بستگی دارد

این بخشی است که بیش از همه ارزش دانستن پیش از امضا را دارد، چون پاسخ یک جدول است، نه یک عدد. ماده 11 قانون 13 سال 2008، با اصلاحات قانون شماره 19 سال 2017، در یادداشت‌های تفسیری ماده 11 که خود پورتال قوانین دبی منتشر کرده است تشریح شده. پس از اخطار قانونی برای رفع قصور، نتیجه به میزان پیشرفت ساخت پروژه بستگی دارد:

میزان تکمیل واحد	اختیار توسعه‌دهنده
بیش از 80 درصد	می‌تواند قرارداد را زنده نگه دارد، همه مبالغ پرداخت‌شده را نگه دارد و مانده را از شما مطالبه کند، یا واحد را در مزایده عمومی بفروشد، یا قرارداد را فسخ کند و تا 40 درصد قیمت را نگه دارد
بین 60 تا 80 درصد	می‌تواند قرارداد را فسخ کند و تا 40 درصد قیمت را نگه دارد
کمتر از 60 درصد، با شروع کار ساخت	می‌تواند قرارداد را فسخ کند و تا 25 درصد قیمت را نگه دارد
ساخت هرگز آغاز نشده، به دلایلی خارج از کنترل توسعه‌دهنده	می‌تواند قرارداد را فسخ کند و تا 30 درصد مبالغ پرداخت‌شده را نگه دارد
لغو پروژه با تصمیم مستدل RERA	توسعه‌دهنده باید همه پرداخت‌های خریداران را بازگرداند

جایی که توسعه‌دهنده فسخ می‌کند و بخشی را نگه می‌دارد، باقی مبلغ باید تا یک سال پس از فسخ بازگردانده شود، یا شصت روز پس از فروش مجدد واحد، هر کدام زودتر برسد.

ردیف اول را با دقت بخوانید، چون همان است که مردم را غافلگیر می‌کند. بعد از 80 درصد پیشرفت، کنار کشیدن دیگر در اختیار خریدار نیست: توسعه‌دهنده می‌تواند شما را به قرارداد پایبند نگه دارد و مانده را مطالبه کند. گران‌ترین لحظه برای تمام شدن پول در یک خرید پیش‌فروش در دبی، نزدیک‌ترین لحظه به تحویل است.

به این هم توجه کنید که درصدها بر چه پایه‌ای حساب می‌شوند. در سه ردیف اول، سقف سهمی از قیمت واحد است، نه از آنچه تا آن لحظه پرداخت کرده‌اید. در طرحی که 20 درصد در زمان رزرو پرداخت می‌شود، نگه داشتن 25 درصد می‌تواند از تمام آنچه پرداخت کرده‌اید بیشتر باشد.

دقیقاً به همین دلیل، ساختار طرح پرداخت به همان اندازه جمع کل آن ارزش توجه دارد. در نخستین گزارش داده‌ای‌مان شمردیم که طرح‌های دبی در واقعیت چه شکلی دارند: رایج‌ترین ساختار 20 درصد برای رزرو، 30 درصد در طول ساخت و 50 درصد در زمان تحویل است.

5. اینکه یک خارجی کجا اصلاً می‌تواند مالک شود

مالکیت فری‌هولد برای اتباع غیرملی در دبی سراسر امارت را در بر نمی‌گیرد. پورتال دولت امارات به مقرره شماره 3 سال 2006 اشاره می‌کند که ماده 3 آن، قطعاتی را که این مالکیت در آن‌ها مجاز است تعیین می‌کند. داخل آن مناطق، خارجی‌ها می‌توانند بدون محدودیت مالکیت فری‌هولد داشته باشند، یا حق انتفاع و حق اجاره بلندمدت تا 99 سال. بیرون از آن‌ها، نمی‌توانند.

تقریباً هر پروژه‌ای که در بازارهای بین‌المللی عرضه می‌شود در یکی از این مناطق تعیین‌شده قرار دارد، پس این موضوع به‌ندرت به مشکل تبدیل می‌شود، اما پرسشی است با پاسخی مستند و بهتر است پرسیده شود تا فرض گرفته شود.

پنج کاری که باید انجام دهید، به ترتیب

1. تأیید کنید که پروژه در RERA ثبت شده و حساب امانی دارد، و پول را فقط به همان حساب واریز کنید.
2. پس از پرداخت بیعانه، گواهی ثبت Oqood را به نام خودتان بگیرید و نگه دارید.
3. پیش از امضا، بند فسخ را پیدا کنید و آن را در برابر جدول ماده 11 که در بالا آمد بخوانید.
4. بدانید که ریسک مالی شما با بالا رفتن ساختمان بیشتر می‌شود، نه کمتر.
5. آن 5 درصدی را که تا یک سال پس از تحویل نگه داشته می‌شود یادتان باشد، چون پاسخ گفت‌وگو درباره ایرادهای ساختمان همان است.

فهرست پیش‌فروش ما شماره مجوز RERA را برای پروژه‌هایی که آن را منتشر می‌کنند، همراه با تاریخ تحویل و طرح‌های پرداخت نگه می‌دارد.

قانون را بخوانید، نه خلاصه‌اش را

هر حکمی که در بالا آمد به قانونی که از آن گرفته شده لینک شده است. این مقاله یک نقشه است، نه جانشین آن: قرارداد خاص شما را پوشش نمی‌دهد، به اختلافاتی که مرجع رسیدگی‌شان DIFC است نمی‌پردازد، و مشاوره حقوقی نیست. در خریدی به این بزرگی، منبع را بخوانید و از کسی مشاوره بگیرید که پاسخگوی آن باشد.