عبور مرکز مالی بین‌المللی دبی از مرز ۱۰ هزار شرکت در نیمه نخست ۲۰۲۶ و اجاره کامل ۶۰۰ هزار فوت‌مربع اداری پیش از تکمیل

مرکز مالی بین‌المللی دبی نیمه نخست سال ۲۰۲۶ را با ۱۰٬۰۱۸ شرکت فعال ثبت‌شده به پایان رساند؛ نخستین باری است که تعداد مجوزهای فعال این منطقه از ده هزار فراتر می‌رود. این مرکز روز ۲۸ ژوئیه اعلام کرد که در این دوره ۲٬۳۱۸ شرکت تازه اضافه شده‌اند، یعنی رشد ارگانیک ۳۰ درصدی طی دوازده ماه.

بیشتر گزارش‌ها همین‌جا متوقف می‌شوند. اما برای کسی که بازار ملک دبی را دنبال می‌کند، سطر مهم‌تر پایین‌تر نوشته شده است. ساختمان تجاری DIFC Square با ۶۰۰ هزار فوت‌مربع مساحت، پیش از تکمیل به‌طور کامل پیش‌اجاره شد. نه تقریباً پر، بلکه تمام و کمال، بدون آنکه در روز تحویل حتی یک واحد برای عرضه باقی بماند.

پیش‌اجاره‌ای در این ابعاد، نشانه کمبود عرضه است نه احساسات بازار

فضای اداری درجه یک در مرکز دبی از سال ۲۰۲۳ کمیاب بوده و در DIFC این الگو جا افتاده که طبقات مدت‌ها پیش از آنکه مستاجر بتواند در آن‌ها قدم بزند تعهد می‌شوند. ساویلز میانگین اجاره دفاتر دبی را در سه‌ماهه دوم ۲۳۸ درهم بر فوت‌مربع اعلام کرد، نخستین فصل بدون افزایش در پنج سال گذشته، و بسیاری این را نشانه سرد شدن بازار خواندند. اجاره کامل یک بلوک ۶۰۰ هزار فوت‌مربعی پیش از تحویل خلاف این را می‌گوید. اجاره‌ها به این دلیل ثابت مانده‌اند که چیز زیادی برای رقابت باقی نمانده است، نه به این دلیل که مستاجران دیگر نمی‌آیند. مستاجری که فضا پیدا نمی‌کند اجاره را بالا نمی‌برد؛ جای دیگری قرارداد می‌بندد یا صبر می‌کند.

این تفاوت برای هر کسی که امسال قیمت یک دارایی تجاری را تعیین می‌کند و برای سازندگانی که درباره زمین بعدی خود در مناطق مرکزی تصمیم می‌گیرند اهمیت دارد.

رشد دقیقاً از کجا آمد

تفکیک آمار شش‌ماهه به روایت خود DIFC چنین است:

• ۱٬۱۳۴ شرکت خدمات مالی تحت نظارت، ۱۶ درصد بیشتر، شامل ۳۲۷ شرکت در حوزه بانکداری و بازار سرمایه، ۵۹۲ شرکت در مدیریت ثروت و دارایی و ۱۶۵ شرکت بیمه و اتکایی
• ۱٬۹۳۳ شرکت هوش مصنوعی، فین‌تک و نوآوری، ۳۹ درصد بیشتر نسبت به سال گذشته، که ۳۶۱ مورد آن‌ها تنها در همین نیمه به Innovation Hub پیوسته‌اند
• ۱٬۴۰۸ نهاد مرتبط با کسب‌وکارهای خانوادگی با رشد ۳۶ درصدی و ۱٬۴۰۹ بنیاد با رشد ۶۷ درصدی

ارقام مربوط به خانواده‌ها و بنیادها ارزش نگاه دوباره دارند. این ساختارها را خانواده‌هایی می‌سازند که قصد دارند دارایی‌های خود را برای یک نسل در دبی نگه دارند، و معمولاً با خرید ملک وارد می‌شوند نه با اجاره‌نامه دوساله. رشد ۶۷ درصدی بنیادها سریع‌ترین رشد در کل این گزارش است.

پاسخ عرضه، منطقه زعبیل است و چهار سال فاصله دارد

DIFC رونمایی از منطقه DIFC Zabeel District را نیز از دستاوردهای این نیمه دانست. طرح جامع که در ژانویه معرفی شد تقریباً وسعت این مرکز مالی را دو برابر می‌کند و برای پذیرش بیش از ۴۲ هزار شرکت و نیروی کاری بیش از ۱۲۵ هزار نفر طراحی شده است. فاز نخست آن در کنار دفاتر، ۴۶۳ واحد مسکونی، ۲۰۰ اتاق هتل بوتیک و یک باشگاه اعضا دارد و برای سال ۲۰۳۰ زمان‌بندی شده است. کل طرح تا ۲۰۴۰ ادامه دارد.

تاریخ تعیین‌کننده همان ۲۰۳۰ است. هیچ‌یک از اعلام‌های این ماه پیش از آن تاریخ حتی یک فوت‌مربع قابل اجاره فراتر از آنچه در حال ساخت است اضافه نمی‌کند، بنابراین همان الگوی پیش‌اجاره DIFC Square احتمالاً در ساختمان‌های بعدی هم تکرار خواهد شد.

پیامد آن برای بازار مسکن

یک سال پیش DIFC شمار شاغلان درون این منطقه را ۴۷٬۹۰۱ نفر در برابر ۷٬۷۰۰ شرکت اعلام کرده بود. از آن زمان شمار شرکت‌ها حدود یک‌سوم رشد کرده است. این کارکنان در داون‌تاون دبی، بیزینس بی، زعبیل، سیتی واک و به‌طور فزاینده در امتداد کانال دبی زندگی می‌کنند و ورودشان یکی از شفاف‌ترین محرک‌های اجاره در این حلقه است. پیش از آنکه نتیجه بگیرید بازار نرم شده، بهتر است آگهی‌های اجاره فعلی در محله‌های مرکزی دبی را با نرخ‌های درخواستی یک سال پیش مقایسه کنید.

یک رقم دیگر بیرون از همه این آمارها قرار دارد. برنامه تبدیل DIFC به نخستین مرکز مالی مبتنی بر هوش مصنوعی که امسال معرفی شد قرار است ۳٫۵ میلیارد دلار، حدود ۱۲٫۹ میلیارد درهم، ارزش اقتصادی ایجاد کند و ۲۵ هزار شغل بسازد. هیچ‌کدام از این مشاغل در آمار نیمه نخست نیامده‌اند. این‌ها تقاضایی است که DIFC انتظار دارد روی تقاضای فعلی اضافه شود.