दुबई के हर उस इलाके में ऑफ-प्लान, रेडी से महंगा है जिसे हम माप सकते हैं

दुबई में ऑफ-प्लान खरीदने के पक्ष में सबसे आम तर्क यह है कि इसमें एंट्री सस्ती पड़ती है। पहले भुगतान कीजिए, किस्तों में भुगतान कीजिए, और इमारत बनने के दौरान डेवलपर की लॉन्च कीमत को अपना काम करने दीजिए।

हमने इसे रजिस्टर से मिलाकर जांचा। दुबई लैंड डिपार्टमेंट में दर्ज हर एक रिहायशी बिक्री, कुल 1,128,438 सौदे, और पिछले बारह महीनों को अलग से पढ़ा गया। आंकड़ों के सामने यह तर्क टिकता नहीं है।

बाजार का महंगा हिस्सा ऑफ-प्लान ही है

15 जुलाई 2026 तक के बारह महीनों में दुबई का मीडियन ऑफ-प्लान अपार्टमेंट 1,828 AED प्रति वर्ग फुट पर बिका। मीडियन रेडी अपार्टमेंट 1,384 पर बिका। यानी जो इमारत बनी ही नहीं है उस पर 32 प्रतिशत प्रीमियम, और यह 121,248 ऑफ-प्लान और 37,412 रेडी बिक्रियों पर आधारित है।

विला में फर्क कम है, पर दिशा वही है: ऑफ-प्लान 1,772 के मुकाबले रेडी 1,533, यानी 16 प्रतिशत का अंतर।

जिन 30 इलाकों को हम माप सकते हैं, उन सभी में ऑफ-प्लान महंगा रहा

पूरे शहर का आंकड़ा मिक्स इफेक्ट भी हो सकता है। ऑफ-प्लान लॉन्च नए इलाकों में जमा होते हैं, रेडी स्टॉक पुराने इलाकों में पड़ा है, और पूरे शहर के स्तर पर दोनों की तुलना करना उत्पादों की तुलना जितना ही इलाकों की तुलना बन जाता है। इसलिए हमने इसे इलाके के हिसाब से बांटा, और सिर्फ वही इलाके रखे जिनमें दोनों में से हर श्रेणी की कम से कम 150 बिक्रियां हुई हैं।

तीस इलाके इस शर्त पर खरे उतरते हैं। इन तीसों में प्रति वर्ग फुट ऑफ-प्लान ज्यादा महंगा है। इस सैंपल साइज पर दुबई में एक भी इलाका ऐसा नहीं है जहां अभी बिना बने अपार्टमेंट, बनकर तैयार अपार्टमेंट से सस्ते बिक रहे हों।

इलाका (जैसा रजिस्टर में दर्ज है)	आम बोलचाल का नाम	ऑफ-प्लान AED/वर्ग फुट	रेडी AED/वर्ग फुट	प्रीमियम
नद अल शिबा फर्स्ट	मेयदान रेसकोर्स	3,524	1,572	+124%
अल हेबिया फिफ्थ	दमैक लगून्स, रेमराम	1,838	931	+97%
दुबई इनवेस्टमेंट पार्क सेकंड	दुबई इनवेस्टमेंट्स पार्क	1,462	751	+95%
अल हेबिया फर्स्ट	मोटर सिटी	1,945	1,000	+95%
मरसा दुबई	दुबई मरीना	3,809	1,971	+93%
अल वारसान फर्स्ट	इंटरनेशनल सिटी फेज 1	1,231	650	+89%
वादी अल सफा 5	दुबईलैंड रेजिडेंस कॉम्प्लेक्स	1,486	817	+82%
नद हेस्सा	दुबई सिलिकॉन ओएसिस	1,692	942	+80%
अल थन्या फिफ्थ	जुमेराह लेक्स टावर्स	2,420	1,462	+66%
मदीनत अल मताअर	दुबई साउथ	1,660	1,066	+56%
अल हेबिया फोर्थ	दुबई स्पोर्ट्स सिटी	1,444	932	+55%
बुर्ज खलीफा	डाउनटाउन दुबई	3,811	2,539	+50%
बिजनेस बे	बिजनेस बे	2,711	1,868	+45%
अल बरशा साउथ फोर्थ	जुमेराह विलेज सर्कल	1,569	1,301	+21%
अल वस्ल	सिटी वॉक	3,269	2,791	+17%
अल खैरान फर्स्ट	दुबई क्रीक हार्बर	2,589	2,341	+11%
हदाएक शेख मोहम्मद बिन राशिद	दुबई हिल्स एस्टेट	2,444	2,312	+6%
अल मरकध	मेयदान, सोभा हार्टलैंड	2,110	2,051	+3%

तीसों इलाकों की पूरी तालिका इस रिपोर्ट के पीछे के डेटा में मौजूद है, और जो कोई मांगेगा उसे हम भेज देंगे।

अंतर का आकार असल में क्या बताता है

दिलचस्प आंकड़ा प्रीमियम नहीं है। दिलचस्प है प्रीमियम का फैलाव, 3 प्रतिशत से 124 प्रतिशत तक, क्योंकि इसके दोनों सिरों का मतलब अलग-अलग है।

जहां अंतर छोटा है, वहां रेडी स्टॉक नया है। दुबई हिल्स एस्टेट 6 प्रतिशत पर, मेयदान और सोभा हार्टलैंड 3 प्रतिशत पर, दुबई क्रीक हार्बर 11 प्रतिशत पर: ये वे इलाके हैं जहां बनकर तैयार इमारतें हाल ही में पूरी हुई हैं, लगभग एक ही स्तर की हैं, और उन्हें बनाने वाले डेवलपर भी वही हैं। वहां खरीदार लगभग एक ही चीज के दो रूपों में से चुन रहा है, और रजिस्टर कहता है कि बिना बने रूप पर प्रीमियम लगभग शून्य है।

जहां अंतर बहुत बड़ा है, वहां आप एक बाजार नहीं देख रहे हैं। दुबई मरीना का 1,971 वाला रेडी मीडियन 2005 से 2012 के बीच बनी टावरों से तय होता है। उसका 3,809 वाला ऑफ-प्लान मीडियन कुछ गिने-चुने नए वाटरफ्रंट लॉन्च से तय होता है। इंटरनेशनल सिटी फेज 1 में 650 के मुकाबले 1,231 दूसरे प्राइस ब्रैकेट में वही कहानी है। ये 93 प्रतिशत और 89 प्रतिशत जल्दी खरीदने की कीमत नहीं हैं। ये एक अलग इमारत की कीमत हैं।

व्यावहारिक रूप से यही फर्क सबसे अहम है। 3 से 20 प्रतिशत का प्रीमियम समय और कैश फ्लो का फैसला है। 80 से 120 प्रतिशत का प्रीमियम इस बात का फैसला है कि आपको कौन सी इमारत चाहिए, और इसमें ऑफ-प्लान छूट वाले तर्क का कोई लेना-देना नहीं है।

हम यह नहीं कह रहे हैं

हम यह नहीं कह रहे कि ऑफ-प्लान खरीदना बुरा सौदा है। ऐसा पेमेंट प्लान जो कीमत का आधा हिस्सा हैंडओवर तक टाल देता है, उसकी असली कीमत होती है, और खरीदार उस कीमत का भुगतान घोषित दाम में करते हैं, जो इस अंतर का एक हिस्सा है। हम यह भी नहीं कह रहे कि इमारत पूरी होने तक यह प्रीमियम वसूल नहीं होगा: उसमें से दो साल अब भी दर्ज न हुआ भविष्य हैं, और रजिस्टर उन्हें नहीं देख सकता।

हम यह कह रहे हैं कि "ऑफ-प्लान में एंट्री सस्ती पड़ती है" वाला वाक्य जुलाई 2026 तक के बारह महीनों में दुबई पर लागू नहीं होता, किसी भी ऐसे इलाके में नहीं जो मापने लायक बड़ा हो। अगर किसी खरीद को जायज ठहराने के लिए यह बात कही जा रही है, तो जो आंकड़ा मांगना चाहिए वह है उसी इलाके में रेडी प्रॉपर्टी की प्रति वर्ग फुट कीमत, और फिर सवाल यह है कि अंतर 5 प्रतिशत का है या 90 प्रतिशत का।

किसी भी प्रोजेक्ट को उसके अपने इलाके के मुकाबले आप हमारे ऑफ-प्लान रजिस्टर पर देख सकते हैं, और रीसेल लिस्टिंग बताती हैं कि उन्हीं जगहों पर बनकर तैयार स्टॉक के लिए क्या दाम मांगा जा रहा है।

इन आंकड़ों का इस्तेमाल कीजिए

यहां दिया हर आंकड़ा श्रेय और इस पेज के लिंक के साथ दोबारा छापने के लिए मुफ्त है। अगर आपको तीसों इलाकों की पूरी तालिका चाहिए, किसी एक इलाके का इतिहास चाहिए, या किसी खास डेवलपर के लिए यही विश्लेषण चाहिए, तो हमें कहिए और हम भेज देंगे।

यह Doment दुबई डेटा रिपोर्ट का अंक 2 है। इसका हर अंक बाजार में दोहराए जाने वाले एक दावे को उठाता है और गिनकर उसका जवाब देता है।