दुबई की प्रॉपर्टी में गर्मी मंदा मौसम नहीं है। अगस्त में फरवरी से एक तिहाई ज़्यादा बिक्री होती है

हर दुबई एजेंसी अपना साल एक ही मान्यता के इर्द-गिर्द तय करती है। बाज़ार अक्तूबर से मई तक चलता है, जून में ठप हो जाता है, और सितंबर से पहले नहीं जागता। एजेंट जुलाई में छुट्टी लेते हैं। डेवलपर लॉन्च टाल देते हैं। गर्मियों के लिए मार्केटिंग बजट काट दिया जाता है।

हमने कैलेंडर महीने के हिसाब से पांच साल की पंजीकृत बिक्री गिनी। यह मान्यता गलत है, और थोड़ी-सी गलत नहीं है।

महीने के हिसाब से बिक्री, 2021 से 2025 का औसत

महीना	औसत पंजीकृत बिक्री	साल के औसत के मुकाबले
जनवरी	7,633	-24%
फरवरी	8,208	-18%
मार्च	9,376	-7%
अप्रैल	8,498	-16%
मई	10,166	+1%
जून	9,748	-3%
जुलाई	10,513	+4%
अगस्त	10,940	+9%
सितंबर	11,968	+19%
अक्तूबर	11,825	+17%
नवंबर	11,216	+11%
दिसंबर	10,747	+7%

तीन नतीजे जो अहमियत रखते हैं

जुलाई और अगस्त औसत से ऊपर हैं, नीचे नहीं। अगस्त में औसतन 10,940 पंजीकृत बिक्री होती है, जो मार्च से ज़्यादा है, अप्रैल से ज़्यादा है, और फरवरी से 33 प्रतिशत ज़्यादा है। अगर गर्मी मंदा मौसम होती, तो यह पंक्ति तालिका में सबसे नीचे होती। यह ऊपर से चौथे नंबर पर है।

साल का सुस्त हिस्सा पहली तिमाही है। जनवरी बड़े अंतर से सबसे कमज़ोर महीना है, औसत महीने से 24 प्रतिशत नीचे, और फरवरी दूसरा सबसे कमज़ोर। एजेंसियां जिस बाज़ार के लिए स्टाफ बढ़ाती हैं, असल में वही सबसे धीमा है।

अप्रैल में गिरावट असली है, और साल के बीच की यही एकमात्र वास्तविक गिरावट है। अप्रैल का औसत 8,498 है, जबकि मार्च का 9,376 और मई का 10,166। इस तालिका में किसी महीने का अपने दोनों पड़ोसी महीनों से नीचे रहना असामान्य है, और सबसे संभावित वजह रमज़ान है, जो इन पांच सालों में ज़्यादातर बार मार्च और अप्रैल के कुछ हिस्सों में पड़ा और हर साल पहले खिसकता जाता है। यह एक मौसमी असर है जिसके लिए योजना बनाना वाजिब है। बस यह वह असर नहीं है जिसके लिए सब योजना बनाते हैं।

फिर भी यह धारणा टिकी क्यों रहती है

तीन बातें एक साथ सच हैं, और इंडस्ट्री तीनों को एक ही बात में समेट देती है।

पहली, गर्मियों में व्यूइंग घट जाती हैं। 45 डिग्री में जुलाई में कोई शेल-एंड-कोर टावर घूमकर नहीं देखता, और एजेंट की डायरी सचमुच खाली हो जाती है। यह एक सुस्त महीने का असली अनुभव है, और यह सुस्त बाज़ार जैसी बात नहीं है।

दूसरी, दुबई का खरीदार अब लगातार बढ़ते हुए कमरे में मौजूद ही नहीं होता। इन लेनदेन का बड़ा हिस्सा ऑफ-प्लान बुकिंग है, जो एक फ्लोर प्लान और एक पेमेंट प्लान पर की जाती है, अक्सर किसी दूसरे देश से, और लंदन या मुंबई के खरीदार को दुबई के अगस्त के मौसम से कोई मतलब नहीं होता। रजिस्टर को यह पता नहीं होता कि बिक्री में साइट विज़िट हुई थी या नहीं।

तीसरी, गर्मियों के पंजीकरण देर से दर्ज होते हैं, जिसका फायदा सितंबर को मिलता है। अगस्त में तय हुआ सौदा सितंबर में पंजीकृत हो सकता है, और यही एक वजह है कि तालिका में सितंबर सबसे मज़बूत महीना है। जो चीज़ पतझड़ की उछाल लगती है, उसका कुछ हिस्सा असल में वह गर्मी है जिसका श्रेय अभी दर्ज नहीं हुआ, यानी असली गर्मी इन आंकड़ों से भी मज़बूत है, कमज़ोर नहीं।

एजेंसी को इसका असल में क्या करना चाहिए

अगर आप दुबई में एजेंसी चलाते हैं, तो यह तालिका तीन ठोस बातें कहती है।

जुलाई और अगस्त में दफ़्तर खाली न छोड़ें। इन दो महीनों में मिलाकर औसतन 21,453 पंजीकृत बिक्री होती है, जबकि जनवरी और फरवरी में 15,841। सर्दियों के लिए आप जो कवरेज रखते हैं, गर्मियों के लिए उससे ज़्यादा रखें, आज जितना रखते हैं उससे ज़्यादा।

अपनी जनवरी की तैयारी पहले से कर लें। साल का सबसे कमज़ोर महीना छुट्टियों के ठीक बाद वाला है, इसलिए उसे संभालने वाली पाइपलाइन नवंबर और दिसंबर में बनानी होगी, जनवरी में शुरू नहीं करनी होगी।

रमज़ान की अवधि की योजना सोच-समझकर बनाएं, और हर साल उसका हिसाब नए सिरे से लगाएं, क्योंकि वह हर साल करीब ग्यारह दिन पहले खिसक जाता है। इस डेटासेट में साल के बीच की यही एक सुस्ती है जो आंकड़ों में दिखती है।

इन आंकड़ों का इस्तेमाल करें

यहां का हर आंकड़ा श्रेय और इस पेज के लिंक के साथ मुफ़्त में दोबारा प्रकाशित किया जा सकता है। अगर आपको यह औसत के बजाय साल-दर-साल चाहिए, ऑफ-प्लान और रेडी अलग-अलग चाहिए, या किसी एक इलाके के लिए चाहिए, तो कहें और हम भेज देंगे।