तैयार अपार्टमेंट 2020 से 81 प्रतिशत बढ़े हैं। ऑफ-प्लान 33 प्रतिशत बढ़ा है

दुबई की कीमतों की कहानी आमतौर पर ऊपर जाती एक ही रेखा के रूप में सुनाई जाती है। रजिस्टर को उसी तरह बाँटिए जैसे रजिस्टर खुद बाँटता है, ऑफ-प्लान और तैयार में, तो ये दो रेखाएँ हैं जो बहुत अलग रफ़्तार से ऊपर जा रही हैं, और जो रेखा दिलचस्प है उसकी चर्चा नहीं होती।

हलचल तैयार बाज़ार में हुई

बिक्री के वर्ष के अनुसार, दुबई के एक अपार्टमेंट की प्रति वर्ग फुट माध्यिका कीमत:

वर्ष	ऑफ-प्लान AED/वर्ग फुट	तैयार AED/वर्ग फुट	ऑफ-प्लान प्रीमियम
2019	1,420	839	+69%
2020	1,349	782	+73%
2021	1,492	948	+57%
2022	1,788	1,062	+68%
2023	1,801	1,142	+58%
2024	1,775	1,236	+44%
2025	1,849	1,353	+37%
2026 (15 जुलाई तक)	1,793	1,418	+26%

2020 के निचले स्तर से 2026 की पहली छमाही तक, माध्यिका तैयार अपार्टमेंट 782 से बढ़कर 1,418 AED प्रति वर्ग फुट पर पहुँचा। यह प्लस 81 प्रतिशत है। इन्हीं छह वर्षों में माध्यिका ऑफ-प्लान अपार्टमेंट 1,349 से बढ़कर 1,793 हुआ, यानी प्लस 33 प्रतिशत।

ऑफ-प्लान की रेखा 2022 के बाद से लगभग सपाट रही है। 2022 में यह 1,788 पर दर्ज हुई और चार साल बाद, 2026 की पहली छमाही में, 1,793 पर। रजिस्टर में जो कुछ भी दुबई की कीमतों के उछाल जैसा दिखता है, वह बनी हुई इमारतों में हुआ।

प्रीमियम 2022 के बाद से हर साल सिकुड़ा है

68 प्रतिशत, 58 प्रतिशत, 44 प्रतिशत, 37 प्रतिशत, 26 प्रतिशत। यह 2022, 2023, 2024, 2025 और 2026 की पहली छमाही का ऑफ-प्लान प्रीमियम है, और इन आँकड़ों में यही सबसे साफ़ रुझान है।

इसका एक हिस्सा यांत्रिक कारण से है। ऑफ-प्लान लॉन्च की कीमत डेवलपर दो या तीन साल आगे के हैंडओवर को ध्यान में रखकर तय करता है, इसलिए लॉन्च कीमत कुछ हद तक एक अनुमान होती है। तैयार संपत्ति की कीमत दो लोग वर्तमान में तय करते हैं। जब वर्तमान उस स्तर तक पहुँच जाता है जो अनुमानों ने मान लिया था, तो अंतर नीचे से बंद होता है, और यहाँ ठीक यही आकार दिखता है: तैयार की रेखा ऊपर उठकर स्थिर पड़ी ऑफ-प्लान रेखा तक आ जाती है।

इससे जो निष्कर्ष निकलता है वह उन सबके लिए असहज है जिन्होंने 2022 के किसी लॉन्च में यह उम्मीद करके खरीदा था कि बाज़ार बढ़कर उस कीमत तक पहुँच जाएगा। माध्यिका यूनिट के लिए बाज़ार अब काफ़ी हद तक वहाँ पहुँच चुका है, और जो लॉन्च प्रीमियम मुनाफ़ा बनने वाला था वह बढ़ने के बजाय खप गया है।

पिछले तीन महीने देखने लायक हैं, घोषणा करने लायक नहीं

महीने के हिसाब से, नवंबर 2025 से अप्रैल 2026 तक ऑफ-प्लान माध्यिका 1,836 और 1,920 के बीच रही, फिर मई में 1,683, जून में 1,727 और जुलाई की पहली छमाही में 1,744 दर्ज हुई। तैयार की माध्यिका उसके पीछे नीचे नहीं गई: इन्हीं महीनों में वह 1,343 और 1,450 के बीच बनी रही।

हम इसे मंदी नहीं कह रहे, और तीन आँकड़ों के आधार पर किसी और को भी नहीं कहना चाहिए। पूरे शहर की ऑफ-प्लान माध्यिका इस बात के प्रति संवेदनशील है कि लॉन्च कहाँ हुए: बाहरी इलाके में एक बड़ा, कम कीमत वाला लॉन्च मौजूदा किसी एक भी कीमत को बदले बिना इसे कई प्रतिशत हिला देता है। इसी दौरान मात्रा भी बदली, अप्रैल में करीब 9,000 ऑफ-प्लान अपार्टमेंट बिक्री प्रति माह से मई में 6,728, जो कीमतों के नए निर्धारण के बजाय एक शांत लॉन्च कैलेंडर के अनुरूप है।

जो कहा जा सकता है वह यह है कि ऊपर की तालिका में दिख रहा सिकुड़ाव बीते समय की कहानी नहीं है। हमारे पास मौजूद सबसे हालिया महीनों में भी यह जारी है।

अगर आप खरीद रहे हैं तो इसका क्या करें

आपके इलाके का प्रीमियम एक विशिष्ट संख्या है, पूरे शहर वाला 26 प्रतिशत नहीं। हमने इलाके दर इलाके पूरा ब्योरा पिछली रिपोर्ट में प्रकाशित किया था: यह मेदान और सोभा हार्टलैंड में 3 प्रतिशत से लेकर नद अल शीबा फर्स्ट में 124 प्रतिशत तक जाता है। पूरे शहर का आँकड़ा बाज़ार को समझने के लिए उपयोगी है। किसी यूनिट की कीमत तय करने के लिए यह लगभग बेकार है।

दूसरी काम की बात यह है कि ऑफ-प्लान खरीदने के दो कारणों को अलग-अलग रखा जाए। अगर कारण भुगतान योजना है, तो गणित अब भी काम करता है और इसका प्रीमियम से कोई लेना-देना नहीं। अगर कारण यह है कि लॉन्च कीमत बाज़ार से नीचे है, तो रजिस्टर कहता है कि ऐसा सौदा चार साल से लगातार मिलना मुश्किल होता जा रहा है।

इन आँकड़ों का इस्तेमाल करें

यहाँ दिया गया हर आँकड़ा श्रेय और इस पेज तक वापस जाने वाले लिंक के साथ दोबारा प्रकाशित करने के लिए स्वतंत्र है। अगर आपको यह विश्लेषण किसी एक इलाके, किसी एक डेवलपर, या इलाके के बजाय यूनिट के आकार के हिसाब से चाहिए, तो कहिए, हम भेज देंगे।