क्षेत्र के हिसाब से दुबई की रेंटल यील्ड: पता जितना सस्ता, आंकड़ा उतना बड़ा

रेंटल यील्ड वह आंकड़ा है जिसे दुबई में हर निवेश प्रस्तुति दोहराती है और स्रोत लगभग कोई नहीं बताता। वजह यह है कि इसके लिए दो ऐसे डेटासेट चाहिए जो कभी एक ही जगह नहीं मिलते: एक फ्लैट किस किराये पर जाता है, और उसी जैसा फ्लैट असल में किस दाम पर बिका। मांगे गए दाम को मांगे गए किराये से भाग देना यील्ड नहीं है, वह एक राय को दूसरी राय से भाग देना है।

हमारे पास दोनों पक्ष हैं। 87,961 सक्रिय किराया लिस्टिंग, और दुबई लैंड डिपार्टमेंट में दर्ज हर बिक्री। यानी: प्रति वर्ग फुट मीडियन मांगा गया किराया, भाग उस मीडियन प्रति वर्ग फुट कीमत से जिस पर उसी क्षेत्र के तैयार अपार्टमेंट पिछले बारह महीनों में असल में दर्ज हुए।

ग्रॉस यील्ड, क्षेत्र दर क्षेत्र

क्षेत्र	मांगा गया किराया AED/sqft/वर्ष	दर्ज बिक्री AED/sqft	ग्रॉस यील्ड
इंटरनेशनल सिटी फेज 1	68.2	650	10.5%
दुबईलैंड रेजिडेंस कॉम्प्लेक्स	79.3	817	9.7%
दुबई स्पोर्ट्स सिटी	90.1	932	9.7%
दुबई प्रोडक्शन सिटी	98.2	1,021	9.6%
दुबई सिलिकॉन ओएसिस	85.0	942	9.0%
जुमेराह विलेज ट्रायंगल	111.5	1,310	8.5%
दुबई स्टूडियो सिटी	116.3	1,390	8.4%
टाउन स्क्वायर	109.1	1,353	8.1%
अरजान	105.9	1,341	7.9%
दमैक हिल्स	105.7	1,357	7.8%
दुबई साइंस पार्क	107.9	1,391	7.8%
जुमेराह विलेज सर्कल	100.4	1,301	7.7%
दुबई साउथ	81.4	1,066	7.6%
जुमेराह लेक्स टावर्स	110.0	1,462	7.5%
बिजनेस बे	127.9	1,868	6.8%
मेदान और सोभा हार्टलैंड	133.8	2,051	6.5%
डाउनटाउन दुबई	165.3	2,539	6.5%
दुबई हिल्स एस्टेट	148.4	2,312	6.4%
दुबई क्रीक हार्बर	141.6	2,341	6.0%
दुबई मरीना	117.7	1,971	6.0%
सिटी वॉक	164.1	2,791	5.9%
पाम जुमेराह	151.5	2,670	5.7%

यह संबंध लगभग यांत्रिक है

उस तालिका को यील्ड के बजाय बिक्री कीमत के हिसाब से छांटिए और क्रम में लगभग कोई बदलाव नहीं आता। प्रति वर्ग फुट 1,100 AED से नीचे का हर क्षेत्र 9 प्रतिशत से ऊपर यील्ड देता है। 2,300 से ऊपर का हर क्षेत्र 6.5 प्रतिशत से नीचे। दुबई में ऐसा कोई क्षेत्र नहीं है जो खरीदने में भी सस्ता हो और किराये में भी सस्ता, और ऐसा भी कोई नहीं जो खरीदने में महंगा हो और यील्ड में उदार।

यह कहना ज़रूरी है क्योंकि “दुबई में सबसे अच्छी रेंटल यील्ड किस क्षेत्र में है” का असली जवाब यही है। इस सवाल का जवाब स्थिर है और कोई रहस्य नहीं: सबसे ऊंची यील्ड वाले क्षेत्र वही हैं जहां प्रति वर्ग फुट कीमत सबसे कम है, और वर्षों से यही हाल है। दुबई में यील्ड कोई खोज नहीं, एक सौदा है। इंटरनेशनल सिटी में 10.5 प्रतिशत के बदले आपको जो मिल रहा है वह 20 साल पुराना स्टॉक है, किरायेदारों का छोटा दायरा और कम खरीदारों वाला रीसेल बाज़ार।

इस तालिका में प्रति वर्ग फुट सबसे ऊंचा किराया डाउनटाउन दुबई का है, 165.3, और यील्ड सबसे नीची में से एक, 6.5 प्रतिशत, क्योंकि उसकी बिक्री कीमत 2,539 है। प्रति वर्ग फुट किराया और यील्ड का लगभग कोई रिश्ता नहीं है।

छोटी यूनिट ज़्यादा यील्ड देती हैं, पूरे तीन प्रतिशत अंक ज़्यादा

यही पैटर्न एक ही इमारत के भीतर भी दिखता है, और यहां तो और साफ़ है:

प्रकार	मांगा गया किराया AED/sqft/वर्ष	दर्ज रेडी बिक्री AED/sqft	ग्रॉस यील्ड
स्टूडियो	128.2	1,304	9.8%
1 बेडरूम	116.3	1,318	8.8%
2 बेडरूम	113.9	1,478	7.7%
3 बेडरूम	123.7	1,857	6.7%

स्टूडियो और वन बेडरूम प्रति वर्ग फुट लगभग एक ही कीमत पर बिकते हैं, 1,304 बनाम 1,318, लेकिन स्टूडियो प्रति वर्ग फुट 10 प्रतिशत ज़्यादा किराये पर जाता है। पूरा यील्ड अंतर एक पंक्ति में यही है: छोटी यूनिट की कीमत उनके बगल वाली यूनिट जैसी ही लगती है और किराया प्रति फुट प्रीमियम पर मिलता है, क्योंकि किराया कुछ हद तक दरवाज़ों की गिनती से तय होता है, न कि सिर्फ़ उनके पीछे के फ़र्श क्षेत्र से।

ग्रॉस आंकड़ा क्या छोड़ देता है, और वह कम नहीं है

ऊपर का हर आंकड़ा ग्रॉस है। उसके और मकान मालिक के खाते तक पहुंचने वाली रकम के बीच तीन चीज़ें खड़ी हैं।

सर्विस चार्ज सबसे बड़ी चीज़ है, और इसी वजह से हम अभी नेट आंकड़ा प्रकाशित नहीं कर रहे। दुबई में यह आम तौर पर प्रति वर्ग फुट सालाना 10 से 25 AED रहता है, और उन्हीं वर्ग फुटों पर लगता है जिन पर किराया लगता है। 100 के किराये के मुक़ाबले प्रति वर्ग फुट 15 AED पर यह ग्रॉस किराये का 15 प्रतिशत चला जाता है, जिससे 7.7 प्रतिशत ग्रॉस बाकी कुछ भी गिनने से पहले ही करीब 6.5 प्रतिशत रह जाता है। इस सूची की ऊंची सेवा वाली टावरों में यह चार्ज उस दायरे के ऊपरी सिरे पर होता है, इसलिए जिन क्षेत्रों की ग्रॉस यील्ड सबसे कम है, वही आम तौर पर इसमें सबसे ज़्यादा गंवाते भी हैं।

खाली रहना। यील्ड बारह महीने के किराये को मानकर चलती है। दुबई में लीज़ आम तौर पर सालाना होती है, और किरायेदार बदलने पर दो हफ़्ते खाली रहना साल का 4 प्रतिशत है।

मांगा गया बनाम मिला हुआ। ये विज्ञापित किराये हैं। मकान मालिक के नवीनीकरण पर सीमा भी लगी है: 2013 का डिक्री नंबर 43 के तहत, जहां किराया समान यूनिट के बाज़ार औसत के 10 प्रतिशत के भीतर है, वहां कोई भी बढ़ोतरी नहीं की जा सकती, और यह चरणों में बढ़कर अधिकतम 20 प्रतिशत तक जाती है जहां मौजूदा किराया औसत से 40 प्रतिशत से ज़्यादा नीचे है, और इसके लिए 90 दिन का नोटिस देना ज़रूरी है। इसलिए खाली यूनिट पर विज्ञापित ऊंचा किराया और बैठे किरायेदार का किराया जहां तक बढ़ाया जा सकता है, ये दो अलग आंकड़े हैं, और कानून दूसरे को दोनों में धीमा बना देता है।

इन आंकड़ों का इस्तेमाल करें

यहां का हर आंकड़ा श्रेय देकर और इस पेज का लिंक देकर दोबारा छापने के लिए मुफ़्त है। अगर आपको क्षेत्र के बजाय किसी खास इमारत की यील्ड चाहिए, या मांगे गए किराये के बजाय मिले हुए किराये पर यही तालिका चाहिए, तो कहिए और जो भेज सकते हैं वह भेज देंगे।

किसी खास यूनिट पर अपने आंकड़े निकालने के लिए, उस सर्विस चार्ज को भी जोड़कर जिसे यह रिपोर्ट जानबूझकर छोड़ती है, हमारा मुफ़्त रेंटल यील्ड कैलकुलेटर इस्तेमाल करें। सक्रिय किराया स्टॉक दुबई किराया पर है, और बिक्री के लिए तैयार स्टॉक हमारी रीसेल लिस्टिंग पर।