ऑफ-प्लान अब दुबई की प्रॉपर्टी बिक्री का 73 प्रतिशत है। 2015 में यह 35 प्रतिशत था

दुबई को अक्सर एक ऑफ-प्लान बाज़ार कहा जाता है। रजिस्टर से यह तय किया जा सकता है कि यह बात कब से सच हुई, और जवाब उसकी प्रतिष्ठा से नया है: 2017, और निर्णायक रूप से सिर्फ़ पिछले तीन साल में।

पंजीकृत आवासीय बिक्री में ऑफ-प्लान का हिस्सा

वर्ष	ऑफ-प्लान	रेडी	ऑफ-प्लान हिस्सा
2015	12,163	22,284	35.3%
2016	14,991	18,048	45.4%
2017	19,664	18,459	51.6%
2018	13,704	12,165	53.0%
2019	19,046	12,578	60.2%
2020	13,077	14,090	48.1%
2021	22,021	27,774	44.2%
2022	40,808	42,196	49.2%
2023	65,307	50,832	56.2%
2024	105,598	58,890	64.2%
2025	130,875	59,884	68.6%
2026 (15 जुलाई तक)	60,106	22,258	73.0%

इस तालिका की दो बातें शीर्षक के आंकड़े से ज़्यादा मायने रखती हैं।

2020 और 2021 एक उलटफेर हैं, सिर्फ़ एक हल्की गिरावट नहीं। इन दो सालों में ऑफ-प्लान का हिस्सा 60.2 प्रतिशत से 44.2 प्रतिशत पर आ गया। यह वह दौर था जब खरीदार तुरंत चाबी और जगह चाहते थे, और ग्यारह साल में रेडी बाज़ार की तरफ़ यही एकमात्र टिकाऊ झुकाव रहा है। इसका मतलब यह भी है कि आज का 73 प्रतिशत किसी सीधी चढ़ती रेखा का शिखर नहीं है, यह उस रेखा का शिखर है जो हालात बदलने पर हाल ही में एक बार उलटी दिशा में जा चुकी है।

रेडी बाज़ार पाँच साल से निरपेक्ष आंकड़ों में स्थिर है। प्रतिशत नहीं, रेडी कॉलम देखिए: 2022 में 42,196 बिक्री, 2023 में 50,832, 2024 में 58,890, 2025 में 59,884। रेडी बिक्री बढ़ी, फिर बढ़ना बंद हो गई। इन्हीं चार सालों में ऑफ-प्लान 40,808 से 130,875 पर पहुँच गया। हिस्सा इसलिए बदल रहा है कि एक पक्ष तीन गुना हो गया, इसलिए नहीं कि दूसरा ढह गया।

नौ क्षेत्र व्यावहारिक रूप से सिर्फ़ ऑफ-प्लान हैं

15 जुलाई 2026 तक के बारह महीनों में क्षेत्र के अनुसार ऑफ-प्लान हिस्सा:

क्षेत्र	आम नाम	बिक्री	ऑफ-प्लान हिस्सा
पाम डेरा	पाम डेरा	5,179	100.0%
बुकाद्रा	बुकाद्रा	3,354	99.5%
वादी अल सफा 4	सिटी ऑफ अरेबिया	3,306	98.8%
मदीनत दुबई अलमेलहेया	दुबई मैरीटाइम सिटी, मीना राशिद	4,668	98.3%
दुबई इन्वेस्टमेंट पार्क सेकंड	दुबई इन्वेस्टमेंट्स पार्क	5,763	96.1%
अल बरशा साउथ सेकंड	दुबई साइंस पार्क	4,983	95.5%
अल येलैयिस 1	टाउन स्क्वायर इलाका	3,511	93.8%
मदीनत अल मतार	दुबई साउथ	14,121	89.9%
अल बरशा साउथ फ़िफ़्थ	जुमेराह विलेज ट्रायंगल	5,158	86.9%
बिज़नेस बे	बिज़नेस बे	9,107	71.6%
अल बरशा साउथ फ़ोर्थ	जुमेराह विलेज सर्कल	14,298	66.2%
दुबई हिल्स एस्टेट	दुबई हिल्स एस्टेट	3,532	57.8%
मरसा दुबई	दुबई मरीना	3,914	27.8%
अल मरकध	मेडान, सोभा हार्टलैंड	2,787	21.6%

पाम डेरा में एक साल में 5,179 आवासीय बिक्री दर्ज हुईं और उनमें एक भी तैयार घर नहीं था। बुकाद्रा, सिटी ऑफ अरेबिया, दुबई मैरीटाइम सिटी और दुबई इन्वेस्टमेंट्स पार्क, सभी 96 प्रतिशत से ऊपर हैं। ये ऑफ-प्लान की तरफ़ झुकाव रखने वाले इलाके नहीं हैं, ये निर्माणाधीन साइटें हैं जिनमें सक्रिय कारोबार हो रहा है।

दूसरे छोर पर, 27.8 प्रतिशत के साथ दुबई मरीना और 21.6 प्रतिशत के साथ मेडान वही दिखाते हैं जैसा दुबई का एक परिपक्व इलाका होता है: ज़्यादातर लोग एक-दूसरे को बेचते हैं, और किनारों पर नई लॉन्च की एक पतली धारा चलती रहती है।

प्रतिशत से ज़्यादा बाज़ार की बनावट क्यों मायने रखती है

जिस बाज़ार में चार में से तीन बिक्री बिना बनी प्रॉपर्टी की होती है, उसका तंत्र उस बाज़ार से अलग होता है जहाँ चार में से तीन बनी हुई होती हैं, और यह अंतर उन आंकड़ों में दिखता है जो हम पहले ही प्रकाशित कर चुके हैं।

कीमतें हकीकत से दो से तीन साल आगे चलती हैं। ऑफ-प्लान कीमत हैंडओवर की तारीख़ को सामने रखकर तय होती है, इसलिए 73 प्रतिशत ऑफ-प्लान वाला बाज़ार बड़े हिस्से में 2028 और 2029 की कीमत लगा रहा है। यही एक कारण है कि 2022 से ऑफ-प्लान का मीडियन स्थिर रहा है जबकि रेडी कीमतें 81 प्रतिशत चढ़ीं: रेडी बाज़ार उस स्तर तक पहुँच रहा था जिसे ऑफ-प्लान पहले ही मान चुका था।

उन 60,106 बिक्रियों में से कोई भी किराया नहीं दे रही है। यील्ड सिर्फ़ बने हुए स्टॉक पर निकाली जा सकती है, इसीलिए हमारी यील्ड तालिका केवल रेडी बिक्री का इस्तेमाल करती है। दुबई के कुल लेन-देन का तीन-चौथाई हिस्सा इस समय किसी के लिए कोई आय पैदा नहीं कर रहा।

खरीदार का संरक्षण अलग कानून से चलता है। रेडी खरीद में टाइटल डीड हस्तांतरित होता है। ऑफ-प्लान खरीद अंतरिम रियल एस्टेट रजिस्टर में दर्ज होती है और उस पर एस्क्रो व्यवस्था, रद्द करने की व्यवस्था और निर्माण-प्रतिशत के हिसाब से बनी किस्त-सूची लागू होती है, जिनसे रीसेल खरीदार का कभी सामना नहीं होता। वह कानून असल में क्या देता है, यह हमने दुबई के ऑफ-प्लान खरीदार को कानून क्या देता है में लिखा है।

और इसका मतलब है कि सप्लाई का सवाल दिखावटी नहीं है। उन ऑफ-प्लान बिक्रियों में से हर एक एक तय तारीख़ पर बना हुआ घर बन जाती है, चाहे खरीदार उसमें रहने का इरादा रखे या न रखे।

इन आंकड़ों का इस्तेमाल करें

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