दुबई में प्रॉपर्टी खरीदने पर असल में कितना खर्च आता है, सरकारी फीस शेड्यूल के मुताबिक

दुबई में खरीदने पर कितना खर्च आता है, यह पूछिए तो जवाब मिलेगा "चार प्रतिशत"। पैमाना सही है, पर विवरण गलत है, और इन दोनों के बीच का फर्क इतना बड़ा है कि सौदेबाजी की मेज़ पर उस पर बहस करना बनता है।

यहाँ वह फीस शेड्यूल है जैसा दुबई लैंड डिपार्टमेंट उसे प्रकाशित करता है, और उसके बाद एक असली मीडियन खरीद पर पूरा बिल।

4 प्रतिशत दो हिस्सों में है, और कानून उन्हें बाँटता है

DLD का अपना प्रॉपर्टी सेल रजिस्ट्रेशन पेज ट्रांसफर फीस को दो अलग लाइनों में दर्ज करता है:

विक्रेता: बिक्री मूल्य का 2%
खरीदार: बिक्री मूल्य का 2%

यह सरकारी स्थिति है। व्यवहार में दुबई का लगभग हर सौदा इसी शर्त पर तय होता है कि पूरे चार प्रतिशत खरीदार चुकाए, और बाजार में इसे इतनी लगातार इसी तरह बताया जाता है कि ज्यादातर खरीदारों को यह पता ही नहीं चलता कि फीस शेड्यूल के हिसाब से उसका आधा हिस्सा विक्रेता की जिम्मेदारी है।

यह एक खास वजह से मायने रखता है: यह बातचीत का विषय है, और आम तौर पर जिन चीजों पर मोलभाव होता है उनमें से ज्यादातर के मुकाबले यह बड़ा लीवर है। AED 1.4 million के अपार्टमेंट पर विक्रेता का आधा हिस्सा AED 28,050 बनता है। यह 2 प्रतिशत की कीमत कटौती से ज्यादा है, और सुस्त महीने में बिक्री का इच्छुक विक्रेता ठीक इसलिए इस रियायत पर विचार करेगा क्योंकि यह घोषित कीमत में कटौती नहीं है।

एक सामान्य खरीद पर लगने वाली हर फीस

फीस	रकम	टिप्पणी
ट्रांसफर फीस, विक्रेता का हिस्सा	बिक्री मूल्य का 2%	व्यवहार में आमतौर पर खरीदार चुकाता है
ट्रांसफर फीस, खरीदार का हिस्सा	बिक्री मूल्य का 2%
ट्रस्टी ऑफिस (सर्विस पार्टनर) फीस	AED 4,000 + VAT	बिक्री मूल्य AED 500,000 से कम हो तो AED 2,000 + VAT
टाइटल डीड जारी करना	AED 250	प्रति डीड
यूनिफाइड मैप	AED 250	विला और अपार्टमेंट; दुबई म्युनिसिपैलिटी के अधीन जमीन के लिए AED 225
नॉलेज फीस	AED 10	ड्रॉइंग पर
इनोवेशन फीस	AED 10	ड्रॉइंग पर

बाजार के सबसे निचले सिरे पर ट्रस्टी फीस अजीब तरह से बर्ताव करती है। यह तय रकम है, कीमत के अनुपात में नहीं, और AED 500,000 पर एक सीढ़ी चढ़ जाती है। AED 480,000 के स्टूडियो पर यह AED 2,000 है; AED 520,000 के स्टूडियो पर AED 4,000। कीमत में AED 40,000 का फर्क इस लाइन को दोगुना कर देता है।

मीडियन दुबई खरीद पर बिल

पिछले बारह महीनों में दुबई में दर्ज हुई रिहायशी बिक्री का मीडियन मूल्य AED 1,402,499 रहा। इस कीमत पर:

मद	AED
ट्रांसफर फीस, 1,402,499 का 4%	56,100
ट्रस्टी ऑफिस फीस, 4,000 और उस पर 5% VAT	4,200
टाइटल डीड जारी करना	250
यूनिफाइड मैप	250
नॉलेज और इनोवेशन फीस	20
कुल सरकारी और ट्रस्टी खर्च	60,820

यह खरीद कीमत का 4.34 प्रतिशत है, और यही सबसे निचला स्तर है। रजिस्टर्ड ट्रांसफर में इस सूची की कोई भी मद टाली नहीं जा सकती।

अगर आप लोन ले रहे हैं तो दो लाइनें और जोड़िए

DLD की मॉर्गेज रजिस्ट्रेशन फीस मॉर्गेज रकम का 0.25 प्रतिशत है, साथ में टाइटल डीड के लिए AED 250 और वही AED 10 नॉलेज फीस तथा AED 10 इनोवेशन फीस। उस मीडियन कीमत पर 80 प्रतिशत लोन, यानी AED 1,121,999 के मॉर्गेज पर, रजिस्ट्रेशन फीस AED 2,805 बनती है।

ध्यान रहे कि अस्थायी (Oqood) रजिस्ट्रेशन पर सर्विस पार्टनर AED 4,000 नहीं, बल्कि AED 5,000 और उस पर VAT लेता है, और यहीं ऑफ-प्लान रास्ते पर रजिस्ट्रेशन थोड़ा महंगा पड़ता है।

आपके बैंक की अपनी अरेंजमेंट फीस, वैल्यूएशन फीस और जीवन बीमा अलग हैं और ये सरकारी शुल्क नहीं हैं। ये हर कर्जदाता के हिसाब से बदलती हैं और इनकी तुलना करना फायदेमंद है, क्योंकि इस पूरी सूची में यही वह हिस्सा है जिस पर प्रतिस्पर्धा का असल असर पड़ता है।

क्या DLD की फीस नहीं है, और उसे ऐसा बताया भी नहीं जाना चाहिए

एजेंसी कमीशन बाजार की प्रथा है, रीसेल पर 2 प्रतिशत और उस पर VAT, जो दुबई के ज्यादातर सौदों में खरीदार चुकाता है। यह किसी सरकारी शेड्यूल में नहीं है। मीडियन खरीद पर यह अतिरिक्त AED 29,452 बनता है।

रीसेल पर डेवलपर की एडमिनिस्ट्रेशन और NOC फीस डेवलपर तय करता है, DLD नहीं, और यह कुछ सौ दिरहम से लेकर कई हजार तक होती है।

सर्विस चार्ज लगातार चलने वाला खर्च है, खरीद का खर्च नहीं, और यील्ड की गणना से सबसे ज्यादा यही आंकड़ा छूट जाता है। दुबई में यह आम तौर पर 10 से 25 AED प्रति वर्ग फुट प्रति वर्ष रहता है।

सब मिलाकर असली आंकड़ा

AED 1,402,499 की मीडियन खरीद पर, नकद भुगतान के साथ, जहाँ खरीदार पूरी ट्रांसफर फीस और 2 प्रतिशत एजेंसी कमीशन उठाता है: करीब AED 90,300, यानी कीमत का 6.4 प्रतिशत। 80 प्रतिशत मॉर्गेज के साथ यह 6.6 प्रतिशत के करीब पहुँच जाता है, और इसमें कर्जदाता की अपनी फीस शामिल नहीं है।

कीमत के ऊपर 7 प्रतिशत का बजट रखिए तो कोई चौंकाने वाली बात नहीं होगी। 4 प्रतिशत का बजट रखिए, जो बाजार की प्रचलित बात से निकलता है, तो मीडियन अपार्टमेंट पर आप करीब AED 34,000 कम पड़ जाएंगे।

किसी खास कीमत पर ये आंकड़े आप हमारे मुफ्त दुबई बाइंग कॉस्ट कैलकुलेटर से निकाल सकते हैं, और लोन वाला हिस्सा मॉर्गेज कैलकुलेटर से। अलग अलग कीमतों पर पैसे में असल में क्या मिलता है, यह देखने के लिए पढ़िए दुबई में AED 1 million में क्या मिलता है।

स्रोत पर जाकर जांच लीजिए

फीस शेड्यूल बदलते रहते हैं, और इस जैसा पेज चुपचाप पुराना पड़ जाता है। ऊपर दिए दोनों आंकड़े दुबई लैंड डिपार्टमेंट अपने सर्विस पेजों पर प्रकाशित करता है, जिनके लिंक इसी लेख में हैं, और प्रमाण वही पेज हैं। अगर ब्रोकर का आंकड़ा और DLD का आंकड़ा अलग हों, तो आप जो चुकाएंगे वह DLD वाला आंकड़ा है।