दुबई में ऑफ-प्लान खरीदार को कानून असल में क्या देता है, अनुच्छेद दर अनुच्छेद

15 जुलाई 2026 तक के बारह महीनों में दुबई में 130,966 ऑफ-प्लान आवासीय बिक्री दर्ज हुईं। यानी बाजार का 73 प्रतिशत हिस्सा एक ऐसी इमारत खरीद रहा है जो अभी बनी ही नहीं है।

इन खरीदों को नियंत्रित करने वाले नियम अस्पष्ट नहीं हैं, और छिपे हुए भी नहीं हैं। ये दुबई के तीन कानूनों में दर्ज हैं, जो अमीरात के अपने विधान पोर्टल पर पूरे प्रकाशित हैं। ज्यादातर खरीदार इन्हें कभी नहीं पढ़ते, इसलिए यहां वे हैं, और साथ में यह भी कि हर कानून असल में आपके लिए क्या करता है।

1. आपका पैसा डेवलपर का पैसा नहीं है

2007 का कानून संख्या 8 हर ऑफ-प्लान परियोजना के लिए एस्क्रो खाता अनिवार्य करता है, और अनुच्छेद 7 यह अनिवार्य करता है कि आपका भुगतान डेवलपर के पास नहीं, बल्कि उसी खाते में जाए:

ऑफ-प्लान खरीदारों या परियोजना के वित्तपोषकों द्वारा किया गया भुगतान एस्क्रो एजेंट के पास रियल एस्टेट विकास परियोजना के नाम से खोले गए खाते में जमा किया जाता है

खाता परियोजना का होता है, कंपनी का नहीं। अनुच्छेद 6 बताता है कि बिक्री शुरू करने से पहले डेवलपर को क्या जमा करना होगा, जिसमें जमीन की टाइटल डीड, स्वीकृत वास्तु योजनाएं, प्रमाणित वित्तीय विवरण और एक मानक बिक्री अनुबंध शामिल हैं। अनुच्छेद 15 एस्क्रो एजेंट को बाध्य करता है कि गड़बड़ी के हालात में वह ऐसे कदम उठाए जिससे परियोजना पूरी हो या जमाकर्ताओं का पैसा वापस मिले।

व्यावहारिक निर्देश: भुगतान अपने अनुबंध में लिखे एस्क्रो खाते में ही करें, कहीं और नहीं। किसी कंपनी खाते, "बुकिंग" खाते या निजी खाते में पैसा भेजने का अनुरोध इस नियम का कोई रूप नहीं है। वह नियम से बाहर है।

2. टाइटल डीड मिलने के बाद एक साल तक आपके पैसे का पांच प्रतिशत रोका जाता है

यह बात वाकई कम लोगों को पता है, और यह आपके पक्ष में है। उसी कानून का अनुच्छेद 14 एस्क्रो एजेंट को बाध्य करता है कि पूर्णता प्रमाणपत्र मिल जाने के बाद वह कुल मूल्य का 5 प्रतिशत रोककर रखे, और उसे जारी करे केवल:

खरीदारों के नाम पर यूनिट के पंजीकरण से एक (1) वर्ष बाद

यानी मालिकाना हक हस्तांतरित होने के बाद बारह महीनों तक परियोजना के मूल्य का 5 प्रतिशत वहीं पड़ा रहता है जहां डेवलपर उस तक नहीं पहुंच सकता। यही पैसा हैंडओवर के बाद सामने आने वाली खामियों का जवाब देने के लिए मौजूद होता है। रहने लगने के बाद अगर आपसे कहा जाए कि पहले साल में किसी संरचनात्मक खराबी को ठीक करने का बजट नहीं है, तो उस बात और अनुच्छेद 14 का मेल बैठाना मुश्किल है।

3. अपंजीकृत ऑफ-प्लान बिक्री केवल जोखिम भरी नहीं, शून्य होती है

2008 का कानून संख्या 13 ने अंतरिम अचल संपत्ति रजिस्टर बनाया, और यही वह रजिस्टर है जिसे Oqood प्रणाली दर्ज करती है। अनुच्छेद 3 इसे छोड़ देने के नतीजे पर बिल्कुल सीधा है:

कोई भी बिक्री या कोई अन्य कानूनी हस्तांतरण जो स्वामित्व या किसी सहायक अधिकार को हस्तांतरित या सीमित करता है, उस रजिस्टर में दर्ज न होने पर शून्य होगा

लागू न कराई जा सकने वाली नहीं। कमजोर नहीं। शून्य। अनुच्छेद 5 पंजीकरण जमा करने की जिम्मेदारी डेवलपर पर डालता है।

व्यावहारिक निर्देश: डिपॉजिट देने के बाद Oqood पंजीकरण प्रमाणपत्र मांगें, जिसमें उस खास यूनिट के सामने आपका नाम दर्ज हो। दुबई के कानून के तहत यही दस्तावेज आपको खरीदार बनाता है, और यही वह चीज भी है जो उसी यूनिट को किसी और को बेचे जाने से रोकती है। इसके बिना हस्ताक्षरित बिक्री अनुबंध वही चीज नहीं है।

4. भुगतान रोक देने पर डेवलपर कितना रख सकता है, यह निर्माण की प्रगति पर निर्भर है

हस्ताक्षर करने से पहले जानने लायक सबसे जरूरी हिस्सा यही है, क्योंकि जवाब एक अकेला आंकड़ा नहीं, एक पूरी सूची है। 2008 के कानून 13 का अनुच्छेद 11, जैसा कि 2017 के कानून संख्या 19 से संशोधित हुआ, दुबई विधान पोर्टल की अपनी अनुच्छेद 11 पर व्याख्यात्मक टिप्पणियों में दर्ज है। कमी दूर करने का अनिवार्य नोटिस दिए जाने के बाद नतीजा इस पर निर्भर करता है कि परियोजना कितनी बन चुकी है:

यूनिट कितनी पूरी हो चुकी है	डेवलपर क्या कर सकता है
80 प्रतिशत से ज्यादा	अनुबंध जारी रख सकता है, चुकाया गया पूरा पैसा अपने पास रख सकता है और बाकी बची रकम आपसे मांग सकता है; या सार्वजनिक नीलामी में बेच सकता है; या अनुबंध समाप्त करके कीमत का 40 प्रतिशत तक रख सकता है
60 से 80 प्रतिशत के बीच	अनुबंध समाप्त करके कीमत का 40 प्रतिशत तक रख सकता है
60 प्रतिशत से कम, काम शुरू हो चुका है	अनुबंध समाप्त करके कीमत का 25 प्रतिशत तक रख सकता है
काम कभी शुरू ही नहीं हुआ, और इसकी वजह डेवलपर के नियंत्रण से बाहर रही	अनुबंध समाप्त करके चुकाई गई रकम का 30 प्रतिशत तक रख सकता है
RERA के तर्कसहित निर्णय से परियोजना रद्द	डेवलपर को खरीदारों का किया गया पूरा भुगतान वापस करना होगा

जहां डेवलपर अनुबंध समाप्त करके रकम रखता है, वहां बाकी पैसा समाप्ति के एक साल के भीतर, या यूनिट दोबारा बिकने के साठ दिन के भीतर, जो भी पहले हो, वापस करना होता है।

ऊपर की पहली पंक्ति ध्यान से पढ़ें, क्योंकि यही लोगों को चौंकाती है। 80 प्रतिशत निर्माण के बाद सौदे से हट जाना खरीदार के हाथ में नहीं रहता: डेवलपर चाहे तो आपको अनुबंध से बांधे रख सकता है और बाकी रकम की मांग कर सकता है। दुबई में ऑफ-प्लान खरीद पर पैसा खत्म होने का सबसे महंगा वक्त हैंडओवर के सबसे नजदीक का वक्त होता है।

यह भी देखें कि ये प्रतिशत किस पर गिने जाते हैं। पहली तीन पंक्तियों में ऊपरी सीमा यूनिट की कीमत का हिस्सा है, अब तक आपके चुकाए पैसे का नहीं। जिस प्लान में बुकिंग पर 20 प्रतिशत देना होता है, वहां 25 प्रतिशत की कटौती आपके दिए पूरे पैसे से भी ज्यादा हो सकती है।

इसी वजह से पेमेंट प्लान की बनावट पर उतना ही ध्यान देना चाहिए जितना उसकी कुल रकम पर। दुबई के प्लान असल में कैसे दिखते हैं, यह हमने अपनी पहली डेटा रिपोर्ट में गिना था: सबसे आम बनावट है बुकिंग पर 20 प्रतिशत, निर्माण के दौरान 30 प्रतिशत और हैंडओवर पर 50 प्रतिशत।

5. विदेशी नागरिक आखिर कहां मालिक बन सकता है

दुबई में गैर-नागरिकों के लिए फ्रीहोल्ड स्वामित्व पूरे अमीरात में नहीं है। यूएई सरकार का पोर्टल 2006 के विनियम संख्या 3 की ओर इशारा करता है, जिसका अनुच्छेद 3 उन भूखंडों को तय करता है जहां यह अनुमत है। इन इलाकों के भीतर विदेशी बिना किसी रोक के फ्रीहोल्ड रख सकते हैं, या 99 साल तक के उपभोग अधिकार या लीजहोल्ड अधिकार रख सकते हैं। इनके बाहर नहीं।

अंतरराष्ट्रीय स्तर पर बेची जाने वाली लगभग हर परियोजना किसी निर्धारित इलाके में ही होती है, इसलिए यह दिक्कत कम ही बनती है, लेकिन इस सवाल का जवाब दस्तावेजों में मौजूद है, इसलिए मान लेने से बेहतर है पूछ लेना।

करने की पांच चीजें, इसी क्रम में

1. पक्का करें कि परियोजना RERA में पंजीकृत है और उसका एस्क्रो खाता है, और भुगतान सिर्फ उसी खाते में करें।
2. डिपॉजिट के बाद अपने नाम का Oqood पंजीकरण प्रमाणपत्र लें और उसे संभालकर रखें।
3. हस्ताक्षर से पहले अनुबंध का रद्दीकरण खंड ढूंढें और उसे ऊपर दी गई अनुच्छेद 11 की सूची के सामने रखकर पढ़ें।
4. समझ लें कि इमारत जैसे-जैसे ऊपर उठती है, आपका जोखिम बढ़ता है, घटता नहीं।
5. हैंडओवर के बाद एक साल तक रोके गए 5 प्रतिशत को याद रखें, क्योंकि खामियों पर होने वाली बातचीत का जवाब वही है।

हमारे ऑफ-प्लान रजिस्टर में, जिन परियोजनाओं ने RERA परमिट नंबर प्रकाशित किया है उनका नंबर, हैंडओवर की तारीखों और पेमेंट प्लान के साथ दर्ज है।

सारांश नहीं, कानून पढ़ें

ऊपर दिए हर प्रावधान का लिंक उस कानून से जुड़ा है जहां से वह आया है। यह लेख एक नक्शा है, कानून की जगह नहीं: यह आपके अपने अनुबंध को कवर नहीं करता, DIFC में चलने वाले विवादों की बात नहीं करता, और यह कानूनी सलाह नहीं है। इतनी बड़ी खरीद पर मूल कानून पढ़ें और किसी ऐसे व्यक्ति से सलाह लें जो उसके लिए जवाबदेह होगा।