Жильё на стадии строительства дороже готового в каждом районе Дубая, который поддаётся измерению

Стандартный аргумент в пользу покупки на стадии строительства в Дубае звучит так: вход обходится дешевле. Платите заранее, платите частями, и пусть стартовая цена застройщика работает на вас, пока дом растёт.

Мы проверили это по реестру. Все сделки с жилой недвижимостью, зафиксированные Земельным департаментом Дубая, 1,128,438 записей, причём последние двенадцать месяцев рассмотрены отдельно. Аргумент не выдерживает столкновения с данными.

Строящееся жильё образует более дорогую половину рынка

За двенадцать месяцев до 15 июля 2026 года медианная квартира в Дубае на стадии строительства продавалась по 1,828 AED за квадратный фут. Медианная готовая квартира продавалась по 1,384. Это премия в 32 процента за непостроенное, посчитанная по 121,248 сделкам на стадии строительства и 37,412 сделкам с готовым жильём.

По виллам разрыв меньше, но направление то же: 1,772 на стадии строительства против 1,533 у готовых, разница в 16 процентов.

Во всех 30 измеримых районах строящееся жильё стоило дороже

Общегородская цифра может быть эффектом структуры выборки. Новые проекты запускаются преимущественно в новых районах, готовый фонд сосредоточен в старых, и сравнение по городу целиком сравнивает районы не меньше, чем продукты. Поэтому мы разложили данные по районам и оставили только те, где набралось не менее 150 сделок каждого типа.

Условию удовлетворяют тридцать районов. Во всех тридцати цена квадратного фута на стадии строительства выше. При таком размере выборки нигде в Дубае непостроенные квартиры сейчас не продаются дешевле готовых.

Район (как он назван в реестре)	Обиходное название	Стадия строительства, AED/кв. фут	Готовое, AED/кв. фут	Премия
Nad Al Shiba First	Meydan Racecourse	3,524	1,572	+124%
Al Hebiah Fifth	Damac Lagoons, Remraam	1,838	931	+97%
Dubai Investment Park Second	Dubai Investments Park	1,462	751	+95%
Al Hebiah First	Motor City	1,945	1,000	+95%
Marsa Dubai	Dubai Marina	3,809	1,971	+93%
Al Warsan First	International City Phase 1	1,231	650	+89%
Wadi Al Safa 5	Dubailand Residence Complex	1,486	817	+82%
Nadd Hessa	Dubai Silicon Oasis	1,692	942	+80%
Al Thanyah Fifth	Jumeirah Lakes Towers	2,420	1,462	+66%
Madinat Al Mataar	Dubai South	1,660	1,066	+56%
Al Hebiah Fourth	Dubai Sports City	1,444	932	+55%
Burj Khalifa	Downtown Dubai	3,811	2,539	+50%
Business Bay	Business Bay	2,711	1,868	+45%
Al Barsha South Fourth	Jumeirah Village Circle	1,569	1,301	+21%
Al Wasl	City Walk	3,269	2,791	+17%
Al Khairan First	Dubai Creek Harbour	2,589	2,341	+11%
Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid	Dubai Hills Estate	2,444	2,312	+6%
Al Merkadh	Meydan, Sobha Hartland	2,110	2,051	+3%

Полная таблица по тридцати районам содержится в данных, лежащих в основе этого отчёта, и мы отправим её любому, кто попросит.

О чём на самом деле говорит величина разрыва

Интересна не сама премия. Интересен разброс премии, от 3 процентов до 124 процентов, потому что два его края означают разные вещи.

Там, где разрыв мал, готовый фонд новый. Dubai Hills Estate с 6 процентами, Meydan и Sobha Hartland с 3 процентами, Dubai Creek Harbour с 11 процентами: это районы, где готовые дома сданы недавно, в сопоставимом качестве и теми же застройщиками. Покупатель там выбирает между двумя версиями почти одного и того же, и реестр говорит, что непостроенная версия почти не несёт премии.

Там, где разрыв огромен, перед вами уже не один рынок. Медиану готового жилья в Dubai Marina на уровне 1,971 задают башни, построенные с 2005 по 2012 год. Медиану строящегося на уровне 3,809 задаёт горстка новых запусков на первой линии у воды. International City Phase 1, где 650 против 1,231, показывает ту же историю в другом ценовом сегменте. 93 процента и 89 процентов означают не стоимость раннего входа, а цену другого дома.

В этом различии и состоит весь практический смысл. Премия от 3 до 20 процентов, это решение о сроках и денежном потоке. Премия от 80 до 120 процентов, это решение о том, какой именно дом вам нужен, и аргумент про дешёвый вход на стадии строительства здесь ни при чём.

Чего мы не утверждаем

Мы не утверждаем, что покупка на стадии строительства невыгодна. Рассрочка, переносящая половину цены на момент передачи ключей, имеет реальную ценность, и покупатель оплачивает эту ценность в заявленной цене, из чего частично и складывается этот разрыв. Не утверждаем мы и того, что премия не отобьётся к моменту сдачи дома: два таких года лежат в ещё не зафиксированном будущем, и реестр их не видит.

Мы утверждаем другое: фраза «на стадии строительства вход дешевле» неверна для Дубая в двенадцать месяцев до июля 2026 года, ни в одном районе, достаточно крупном для измерения. Если ею обосновывают покупку, спрашивать нужно цену квадратного фута готового жилья в том же районе, и дальше вопрос лишь в том, составляет разница 5 процентов или 90 процентов.

Сверить конкретный проект с его собственным районом можно в нашем реестре строящихся объектов, а объявления вторичного рынка показывают, сколько просят за готовый фонд в тех же местах.

Пользуйтесь этими цифрами

Любую цифру отсюда можно свободно воспроизводить со ссылкой на источник и на эту страницу. Если нужна полная таблица по тридцати районам, история отдельного района или этот же срез по конкретному застройщику, напишите нам, и мы пришлём.

Это выпуск 2 отчёта Doment Dubai Data Report. Каждый выпуск берёт утверждение, которое повторяет рынок, и отвечает на него подсчётом.