Готовые квартиры с 2020 года подорожали на 81 процент. Квартиры на этапе строительства, на 33 процента

Историю цен в Дубае обычно рассказывают как одну линию, идущую вверх. Разделите реестр так, как он делит себя сам, на сделки на этапе строительства и сделки с готовым жильем, и получатся две линии, растущие с очень разной скоростью, причем интересна не та, о которой говорят.

Двигался рынок готового жилья

Медианная цена за квадратный фут квартиры в Дубае, по году сделки:

Год	На этапе строительства, AED/кв. фут	Готовое, AED/кв. фут	Наценка за этап строительства
2019	1,420	839	+69%
2020	1,349	782	+73%
2021	1,492	948	+57%
2022	1,788	1,062	+68%
2023	1,801	1,142	+58%
2024	1,775	1,236	+44%
2025	1,849	1,353	+37%
2026 (до 15 июля)	1,793	1,418	+26%

От минимума 2020 года до первой половины 2026 года медианная готовая квартира подорожала с 782 до 1,418 AED за квадратный фут. Это плюс 81 процент. За те же шесть лет медианная квартира на этапе строительства подорожала с 1,349 до 1,793, то есть плюс 33 процента.

Линия этапа строительства почти не двигается с 2022 года. В 2022 году она показала 1,788, в первой половине 2026 года, 1,793, с разницей в четыре года. Все, что в реестре выглядит как ценовой бум Дубая, произошло в готовых домах.

Наценка сокращается каждый год с 2022 года

68 процентов, 58 процентов, 44 процента, 37 процентов, 26 процентов. Это наценка за покупку на этапе строительства в 2022, 2023, 2024, 2025 годах и в первой половине 2026 года, и это самый чистый тренд во всем наборе данных.

Часть этого объясняется механикой. Цену на старте продаж застройщик назначает с расчетом на передачу объекта через два, три года, поэтому стартовая цена, это отчасти прогноз. Цену готовой квартиры назначают два человека здесь и сейчас. Когда настоящее догоняет то, что предполагали прогнозы, разрыв закрывается снизу, и здесь картина именно такая: линия готового жилья поднимается к неподвижной линии этапа строительства.

Вывод из этого неприятен для всех, кто покупал на старте продаж в 2022 году в расчете на то, что рынок дорастет до уплаченной цены. Для медианной квартиры рынок в основном дорос, но стартовая наценка, которая должна была стать прибылью, оказалась поглощена, а не приумножена.

Последние три месяца стоит наблюдать, а не объявлять

По месяцам медиана на этапе строительства держалась между 1,836 и 1,920 с ноября 2025 года по апрель 2026 года, затем показала 1,683 в мае, 1,727 в июне и 1,744 в первой половине июля. Медиана готового жилья за ней вниз не пошла: в те же месяцы она оставалась между 1,343 и 1,450.

Мы не называем это спадом, и по трем точкам данных этого не стоит делать никому. Общегородская медиана для этапа строительства чувствительна к тому, где проходили старты продаж: один крупный дешевый выход в отдаленном районе сдвигает ее на несколько процентов, притом что ни одна существующая цена не меняется. Одновременно изменились и объемы, примерно с 9,000 сделок с квартирами на этапе строительства в месяц в апреле до 6,728 в мае, что скорее говорит о более спокойном календаре запусков, чем о переоценке.

Что можно утверждать: сжатие наценки в таблице выше, это не история про прошлое. Оно продолжается и в самых последних месяцах, которые у нас есть.

Что с этим делать, если вы покупаете

Наценка в вашем районе, это конкретное число, а не 26 процентов по городу. Полную разбивку по районам мы опубликовали в предыдущем отчете: она идет от 3 процентов в Meydan и Sobha Hartland до 124 процентов в Nad Al Shiba First. Общегородская цифра полезна для понимания рынка. Для оценки конкретной квартиры она почти бесполезна.

Второе, что стоит сделать, это разделить две причины покупать на этапе строительства. Если причина, это рассрочка, то расчет по-прежнему сходится и к наценке отношения не имеет. Если причина в том, что стартовая цена ниже рынка, то реестр говорит, что найти такое становится сложнее четвертый год подряд.

Пользуйтесь этими данными

Любую цифру отсюда можно свободно воспроизводить со ссылкой на источник и на эту страницу. Если нужен тот же расчет по отдельному району, по отдельному застройщику или по площади квартир вместо района, напишите нам, и мы его пришлем.