Доходность аренды в Дубае по районам: чем дешевле адрес, тем больше цифра

Доходность аренды, это цифра, которую приводит любая инвестиционная презентация по Дубаю и которую почти никто не подкрепляет источником. Причина в том, что для неё нужны два набора данных, которые редко лежат в одном месте: за сколько квартира сдаётся и за сколько равнозначная квартира на самом деле была продана. Запрашиваемые цены, поделённые на запрашиваемые ставки аренды, это не доходность, а два мнения, поделённые одно на другое.

У нас есть обе стороны. 87,961 действующее объявление об аренде и все сделки, зарегистрированные Земельным департаментом Дубая. Итого: медианная запрашиваемая ставка аренды за квадратный фут, поделённая на медианную цену за квадратный фут, по которой готовые квартиры в том же районе реально регистрировались за последние двенадцать месяцев.

Валовая доходность, район за районом

Район	Запрашиваемая аренда, AED/кв. фут в год	Зарегистрированная продажа, AED/кв. фут	Валовая доходность
International City Phase 1	68.2	650	10.5%
Dubailand Residence Complex	79.3	817	9.7%
Dubai Sports City	90.1	932	9.7%
Dubai Production City	98.2	1,021	9.6%
Dubai Silicon Oasis	85.0	942	9.0%
Jumeirah Village Triangle	111.5	1,310	8.5%
Dubai Studio City	116.3	1,390	8.4%
Town Square	109.1	1,353	8.1%
Arjan	105.9	1,341	7.9%
Damac Hills	105.7	1,357	7.8%
Dubai Science Park	107.9	1,391	7.8%
Jumeirah Village Circle	100.4	1,301	7.7%
Dubai South	81.4	1,066	7.6%
Jumeirah Lakes Towers	110.0	1,462	7.5%
Business Bay	127.9	1,868	6.8%
Meydan и Sobha Hartland	133.8	2,051	6.5%
Downtown Dubai	165.3	2,539	6.5%
Dubai Hills Estate	148.4	2,312	6.4%
Dubai Creek Harbour	141.6	2,341	6.0%
Dubai Marina	117.7	1,971	6.0%
City Walk	164.1	2,791	5.9%
Palm Jumeirah	151.5	2,670	5.7%

Зависимость почти механическая

Отсортируйте эту таблицу по цене продажи, а не по доходности, и порядок строк почти не изменится. Каждый район дешевле 1,100 AED за квадратный фут даёт больше 9 процентов. Каждый район дороже 2,300 даёт меньше 6.5 процента. В Дубае нет района, где дешёвая покупка сочетается с дешёвой арендой, и нет ни одного, где дорогая покупка сочетается со щедрой доходностью.

Об этом стоит сказать прямо, потому что это и есть настоящий ответ на вопрос «в каком районе Дубая самая высокая доходность аренды». У вопроса есть устойчивый ответ, и он не секрет: самую высокую доходность дают районы с самой низкой ценой за квадратный фут, и так продолжается уже годы. Доходность в Дубае, это не находка, а компромисс. То, за что вам платят 10.5 процента в International City, это жилой фонд возрастом 20 лет, более узкий круг арендаторов и вторичный рынок, на котором меньше покупателей.

У Downtown Dubai самая высокая аренда за квадратный фут в этой таблице, 165.3, и одна из самых низких доходностей, 6.5 процента, потому что цена продажи там 2,539. Аренда за квадратный фут и доходность почти не связаны между собой.

Небольшие квартиры дают больше, на целых три пункта

Та же закономерность проявляется внутри одного дома, и здесь она видна ещё чётче:

Тип	Запрашиваемая аренда, AED/кв. фут в год	Зарегистрированная продажа готового жилья, AED/кв. фут	Валовая доходность
Студия	128.2	1,304	9.8%
1 спальня	116.3	1,318	8.8%
2 спальни	113.9	1,478	7.7%
3 спальни	123.7	1,857	6.7%

Студия и квартира с одной спальней продаются практически по одной цене за квадратный фут, 1,304 против 1,318, но студия сдаётся на 10 процентов дороже за квадратный фут. В этой одной строке и заключён весь разрыв в доходности: маленькие лоты стоят столько же, сколько соседние с ними, а сдаются с премией за фут, потому что ставка аренды задаётся отчасти количеством дверей, а не только площадью за ними.

Чего валовая доходность не учитывает, и это немало

Все приведённые выше цифры валовые. Между ними и тем, что доходит до счёта собственника, стоят три вещи.

Сервисные сборы, самая крупная из них, и именно из-за них мы пока не публикуем чистую доходность. В Дубае они обычно составляют от 10 до 25 AED за квадратный фут в год и начисляются на те же квадратные футы, на которые начисляется аренда. При 15 AED за квадратный фут и аренде 100 это 15 процентов валовой аренды, которых больше нет, то есть валовые 7.7 процента превращаются примерно в 6.5 процента ещё до всего остального. В башнях из этого списка с более широким набором услуг сбор стоит у верхней границы диапазона, поэтому районы с самой низкой валовой доходностью, как правило, и теряют на нём больше всех.

Простой. Доходность исходит из двенадцати месяцев аренды. Договоры в Дубае обычно годовые, а смена арендатора с двумя неделями пустой квартиры, это 4 процента года.

Запрашиваемая ставка против фактической. Здесь взяты ставки из объявлений. Повышение при продлении для собственника тоже ограничено: по Декрету № 43 от 2013 года, повышение не допускается вовсе, если ставка отличается от средней рыночной по аналогичным лотам не более чем на 10 процентов, и далее растёт ступенями до максимума в 20 процентов, если действующая ставка более чем на 40 процентов ниже средней, с обязательным уведомлением за 90 дней. Так что высокая ставка в объявлении по свободной квартире и ставка, до которой можно поднять действующего арендатора, это два разных числа, и закон делает второе из них более медленным.

Пользуйтесь этими цифрами

Любую цифру отсюда можно воспроизводить бесплатно при указании источника и ссылке на эту страницу. Если вам нужна доходность по конкретному дому, а не по району, или та же таблица на фактических, а не запрашиваемых ставках, напишите нам, и мы отправим то, что сможем.

Чтобы посчитать собственные цифры по конкретному лоту, включая сервисный сбор, который этот отчёт намеренно оставляет за скобками, воспользуйтесь нашим бесплатным калькулятором доходности аренды. Действующие предложения по аренде собраны на странице аренда в Дубае, а готовое жильё на продажу представлено в наших объявлениях вторичного рынка.