Каковы реальные площади квартир в Дубае и почему они продолжают уменьшаться

Планировки, это маркетинговые материалы. Формулировки «просторная однокомнатная квартира» и «студия с удачной планировкой» встречаются в объявлениях об объектах, реальная площадь которых различается на треть, и у покупателя, сравнивающего две брошюры, нет никакой точки отсчёта.

В реестре она есть. По каждой сделке фиксируется зарегистрированная площадь объекта, поэтому на вопрос «нормально ли для однокомнатной квартиры в Дубае иметь 700 квадратных футов» есть ответ.

Какова фактическая площадь каждого типа

Зарегистрированные сделки с квартирами за двенадцать месяцев до 15 июля 2026 года:

Тип	Сделки	Нижняя десятая часть	Нижняя четверть	Медиана	Верхняя четверть	Верхняя десятая часть
Студия	43,582	352	375	408	448	494
1 спальня	68,863	633	715	780	855	964
2 спальни	36,524	982	1,114	1,247	1,421	1,619
3 спальни	8,480	1,497	1,655	1,856	2,223	2,853
4 спальни	1,017	2,354	2,871	3,766	5,021	6,445

Все значения приведены в квадратных футах, как они зарегистрированы.

Из этой таблицы сразу следуют два вывода. Студии удивительно однородны: восемь из десяти укладываются в диапазон от 352 до 494 квадратных футов. Если вам показывают «студию» площадью 320 или 560 футов, это нетипично, и стоит спросить почему. Однокомнатные квартиры тоже однородны, восемь из десяти находятся между 633 и 964 футами.

Дальше однородность исчезает. У трёхспальных квартир верхняя десятая часть начинается с 2,853 квадратных футов, это почти вдвое больше нижней десятой части в 1,497. От трёх спален и выше обозначение «3BR» перестаёт говорить о площади вообще, и единственный способ сравнить два таких объекта, это цена за квадратный фут.

По каким ценам продавались эти площади

Медианная зарегистрированная цена за те же двенадцать месяцев, с разделением на объекты на стадии строительства и готовые:

Тип	На стадии строительства	Готовые
Студия	AED 730,000	AED 560,000
1 спальня	AED 1,319,000	AED 1,020,000
2 спальни	AED 2,426,695	AED 1,896,070
3 спальни	AED 4,243,888	AED 3,525,000

Готовая студия за AED 560,000, это реальный порог входа в собственность в Дубае, и эта сумма меньше, чем можно подумать, слушая разговоры на самом рынке.

Дубай покупает меньшие площади, и разрыв велик

Структура продаж последовательно смещается уже пять лет. Доля зарегистрированных продаж квартир по числу спален:

Год	Студия	1 спальня	2 спальни	3 спальни и больше	Медианная проданная площадь
2019	22.1%	40.9%	27.3%	9.8%	814 кв. футов
2021	18.5%	38.4%	28.5%	14.6%	910 кв. футов
2023	20.0%	43.7%	26.6%	9.8%	822 кв. футов
2025	25.2%	44.5%	23.9%	6.5%	794 кв. футов
2026 (до 15 июля)	28.9%	41.1%	23.6%	6.4%	782 кв. футов

Студии выросли примерно с одной из пяти проданных квартир до почти трёх из десяти. Сегмент трёх спален и больше обрушился с 14.6 процента на пике 2021 года до 6.4 процента, то есть за пять лет он потерял больше половины своей доли. Медианная площадь проданной квартиры сократилась с 910 квадратных футов до 782.

Показателен в этой таблице 2021 год, потому что он единственный шёл против общего движения. Это была постпандемийная гонка за площадью, когда покупателям нужна была комната для работы, и это единственный год из восьми, когда на три спальни и больше пришлось свыше 12 процентов продаж. Затем тренд развернулся полностью.

Что за этим стоит

Действуют две силы, и данные разделяют их достаточно ясно, чтобы назвать обе.

Первая, это доступность. Студия за AED 730,000 на стадии строительства проходит порог входа для гораздо более широкого круга покупателей, чем двухспальная квартира за AED 2.4 million, а 29 процентов всех сделок с жильём в Дубае за последний год были дешевле AED 1 million.

Вторая, это то, что строится. Структура зарегистрированных продаж по числу спален следует за структурой новых запусков, а застройщики выводят на рынок башни с преобладанием студий и однокомнатных квартир, потому что именно они продаются быстрее всего на старте. Доля 2026 года, это самый сильный сигнал: 70 процентов продаж квартир в этом году пришлись на студии и однокомнатные квартиры.

Для тех, кто покупает под сдачу в аренду, это означает, что конкуренция смещается в сегмент студий, а для тех, кто покупает жильё для семьи, что три спальни и больше, это теперь узкий и неоднородный сегмент, где отдельные объекты различаются между собой очень сильно.

Пользуйтесь этими данными

Любую цифру отсюда можно свободно воспроизводить при указании источника и ссылке на эту страницу. Если вам нужно распределение площадей по конкретному району или зданию, напишите нам, и мы его пришлём. Наш реестр объектов на стадии строительства содержит структуру юнитов по отдельным проектам там, где застройщик её опубликовал.