Треть сделок с недвижимостью в Дубае проходит порог золотой визы. Десять лет назад проходила шестая часть

Долгосрочная резидентская виза ОАЭ для инвесторов в недвижимость остаётся причиной, которую иностранцы называют чаще любой другой, объясняя покупку в Дубае. Портал правительства ОАЭ устанавливает порог для десятилетней визы на уровне зарегистрированной стоимости объекта от AED 2 млн.

Никто не публикует, какую часть рынка это описывает на самом деле. В реестре ответ есть, если его спросить.

34.6 процента сделок проходят порог AED 2 млн

За двенадцать месяцев по 15 июля 2026 года в Дубае зарегистрировано 179,915 сделок с жилой недвижимостью. 62,217 из них прошли на сумму AED 2 млн и выше.

В разбивке по типу регистрации 43,284 из них относятся к объектам на стадии строительства и 18,933 к готовым. То есть покупатель, дотягивающий до порога, примерно в семи случаях из десяти делает это на строящемся объекте, и это важно, потому что для визы через объект на стадии строительства действуют условия, которых нет при покупке готового жилья.

Нижний порог охватывает гораздо большую часть рынка. 149,031 сделка, 82.8 процента всего рынка, прошла на сумму AED 750,000 и выше.

С 2020 года доля выросла вдвое

Пороги зафиксированы в дирхамах, а цены нет, поэтому доля рынка, которая их проходит, меняется сама собой. Сделки с квартирами по годам:

Год	Сделки	AED 750k и выше	AED 2m и выше
2019	23,980	59.2%	17.3%
2020	20,235	55.9%	14.3%
2021	35,906	63.8%	22.8%
2022	62,567	72.7%	28.2%
2023	93,659	73.0%	29.2%
2024	136,005	78.1%	27.6%
2025	165,956	81.6%	28.2%
2026 (по 15 июля)	71,529	77.8%	27.5%

В 2020 году порог AED 2 млн проходила одна квартирная сделка из семи. К 2022 году это была уже больше чем одна из четырёх, и с тех пор показатель держится в диапазоне от 27 до 29 процентов. Порог AED 750,000 за тот же период проходили сначала 56 процентов сделок с квартирами, а затем около 80, а это значит, что он незаметно перестал быть порогом для всего, кроме самых небольших студий.

Рост приходится на 2021 и 2022 годы, и тогда же появился порог AED 2 млн: в 2022 году Кабинет министров ОАЭ снизил требование по недвижимости до AED 2 млн с прежнего уровня, который был недосягаем для среднего сегмента рынка. Так что заметная ступень в этой колонке отражает одновременно изменение правил и рост цен, а не что-то одно из двух.

Почему показатель по квартирам ниже, чем по рынку в целом

Порог AED 2 млн проходят 34.6 процента всех сделок с жилой недвижимостью, но лишь 27.5 процента сделок с квартирами. Разницу дают виллы и таунхаусы: по количеству их меньше, а по стоимости они весят намного больше. Если вы смотрите на эти цифры, чтобы понять, насколько порог достижим при покупке квартиры, то ориентироваться нужно на 27.5 процента.

Важная оговорка, прямым текстом

Это сделки, а не визы. Один покупатель может зарегистрировать три покупки за год и попасть в статистику три раза. Двое, купившие объект вместе, попадут в неё один раз. И соответствие порогу по цене не означает соответствия требованиям визы: собственные условия государства касаются степени готовности объекта, списка одобренных застройщиков для объектов на стадии строительства и того, как учитываются ипотечные и объединённые объекты, и ничего из этого реестр не фиксирует в виде, пригодном для подсчёта.

Реестр показывает другое: как устроен рынок вокруг порога, и у этой картины есть ясное практическое прочтение. AED 2 млн сегодня обычная цена для Дубая, а не премиальная. Медианная цена сделки с жилой недвижимостью составляет AED 1.4 млн, самым крупным ценовым диапазоном остаётся от AED 1 до 1.5 млн, и порог десятилетней визы проходит треть всего проданного. Покупатель, выбирающий между объектом за AED 1.7 млн и объектом за AED 2.1 млн, принимает решение не только о недвижимости, но и о резидентстве, и реестр говорит, что многие покупатели выбирают второй вариант.

Используйте эти цифры

Любую цифру отсюда можно свободно воспроизводить с указанием источника и ссылкой на эту страницу. Если нужен тот же расчёт по районам, по типам объектов или по другому порогу, напишите, и мы его пришлём.

Чтобы сверить конкретную покупку с опубликованными порогами, наш бесплатный чекер золотой визы разбирает их по шагам. Актуальные официальные условия всегда проверяйте на портале правительства ОАЭ, а не на странице агентства, включая нашу.