Офф-план теперь составляет 73 процента продаж недвижимости в Дубае. В 2015 году было 35 процентов

Дубай часто называют рынком офф-плана. Реестр позволяет назвать дату, когда это стало правдой, и она ближе к нам, чем принято думать: 2017 год, а окончательно только в последние три года.

Доля офф-плана в зарегистрированных сделках с жилой недвижимостью

Год	Офф-план	Готовое жилье	Доля офф-плана
2015	12,163	22,284	35.3%
2016	14,991	18,048	45.4%
2017	19,664	18,459	51.6%
2018	13,704	12,165	53.0%
2019	19,046	12,578	60.2%
2020	13,077	14,090	48.1%
2021	22,021	27,774	44.2%
2022	40,808	42,196	49.2%
2023	65,307	50,832	56.2%
2024	105,598	58,890	64.2%
2025	130,875	59,884	68.6%
2026 (до 15 июля)	60,106	22,258	73.0%

Две особенности этой таблицы важнее, чем сам заголовок.

2020 и 2021 годы стали разворотом, а не просадкой. Доля офф-плана за эти два года упала с 60.2 процента до 44.2 процента. Это был период, когда покупатели хотели получить ключи и площадь сразу, и это единственный продолжительный сдвиг в сторону готового жилья за одиннадцать лет. Отсюда следует, что нынешние 73 процента не являются пиком плавной кривой: это пик кривой, которая один раз уже пошла в обратную сторону, причем недавно, когда изменились обстоятельства.

Рынок готового жилья пять лет стоит на месте в абсолютных числах. Смотрите на столбец готового жилья, а не на процент: 42,196 сделок в 2022 году, 50,832 в 2023, 58,890 в 2024, 59,884 в 2025. Продажи готового жилья выросли, а потом перестали расти. Офф-план за те же четыре года ушел с 40,808 до 130,875. Доля меняется потому, что одна сторона выросла втрое, а не потому, что другая обвалилась.

Девять районов фактически торгуют только офф-планом

Доля офф-плана по районам за двенадцать месяцев до 15 июля 2026 года:

Район	Как его обычно называют	Сделки	Доля офф-плана
Палм Дейра	Палм Дейра	5,179	100.0%
Букадра	Букадра	3,354	99.5%
Вади Аль Сафа 4	Сити оф Арабия	3,306	98.8%
Мадинат Дубай Аль Мелахея	Дубай Маритайм Сити, Мина Рашид	4,668	98.3%
Дубай Инвестмент Парк 2	Дубай Инвестментс Парк	5,763	96.1%
Аль Барша Саут 2	Дубай Сайенс Парк	4,983	95.5%
Аль Йелайисс 1	район Таун Сквер	3,511	93.8%
Мадинат Аль Матар	Дубай Саут	14,121	89.9%
Аль Барша Саут 5	Джумейра Вилладж Триангл	5,158	86.9%
Бизнес Бэй	Бизнес Бэй	9,107	71.6%
Аль Барша Саут 4	Джумейра Вилладж Серкл	14,298	66.2%
Дубай Хиллс Эстейт	Дубай Хиллс Эстейт	3,532	57.8%
Марса Дубай	Дубай Марина	3,914	27.8%
Аль Меркад	Мейдан, Собха Хартленд	2,787	21.6%

В Палм Дейре за год зарегистрировано 5,179 сделок с жилой недвижимостью, и ни одна из них не пришлась на готовое жилье. Букадра, Сити оф Арабия, Дубай Маритайм Сити и Дубай Инвестментс Парк держатся выше 96 процентов. Это не районы с уклоном в офф-план, это стройплощадки, на которых идет активная торговля.

На другом конце Дубай Марина с 27.8 процента и Мейдан с 21.6 процента показывают, как выглядит зрелый район Дубая: в основном люди продают друг другу, плюс небольшой поток новых проектов по краям.

Почему структура рынка важнее самого процента

Рынок, где три сделки из четырех приходятся на еще не построенное жилье, устроен иначе, чем рынок, где три из четырех приходятся на готовое, и это видно в цифрах, которые мы уже публиковали.

Цены опережают реальность на два-три года. Цена в офф-плане привязана к дате сдачи объекта, поэтому рынок, который на 73 процента состоит из офф-плана, в основном оценивает 2028 и 2029 годы. Это одна из причин, по которой медианная цена офф-плана не меняется с 2022 года, тогда как цены на готовое жилье выросли на 81 процент: рынок готового жилья догонял то, что офф-план уже заложил в цену.

Ни одна из этих 60,106 сделок не приносит арендного дохода. Доходность можно считать только по готовому жилью, поэтому наша таблица доходности опирается только на сделки с готовыми объектами. Три четверти объема сделок в Дубае сейчас не приносят дохода никому.

Защита покупателя строится на другом законе. При покупке готового жилья оформляется свидетельство о праве собственности. Покупка в офф-плане регистрируется в Предварительном реестре недвижимости и подчиняется правилам эскроу, порядку аннулирования проекта и графику, привязанному к проценту готовности, с которым покупатель на вторичном рынке никогда не сталкивается. Что именно дает этот закон, мы разобрали в материале что закон дает покупателю офф-плана в Дубае.

И это значит, что вопрос о будущем предложении не риторический. Каждая из этих сделок в офф-плане превращается в готовое жилье в назначенный срок, независимо от того, собирается ли покупатель в нем жить.

Пользуйтесь этими данными

Любую цифру отсюда можно свободно перепечатать со ссылкой на источник и на эту страницу. Если нужна доля офф-плана по сумме сделок, а не по их количеству, по типам объектов или по одному району в динамике, напишите нам и мы пришлем. В нашем реестре офф-плана собрано 1,727 проектов Дубая с датами сдачи.