Сколько на самом деле стоит покупка недвижимости в Дубае, по официальному перечню сборов

Спросите, сколько стоит покупка в Дубае, и вам ответят: «четыре процента». Порядок величины верный, а описание неверное, и разница между тем и другим складывается в сумму, за которую стоит поторговаться.

Ниже приведён перечень сборов в том виде, в каком его публикует Земельный департамент Дубая, а затем полная сумма расходов на реальной медианной покупке.

4 процента складываются из двух половин, и закон делит их между сторонами

На собственной странице Земельного департамента о регистрации сделки купли-продажи сбор за передачу права указан двумя отдельными строками:

Продавец: 2% от стоимости сделки
Покупатель: 2% от стоимости сделки

Это официальная позиция. На практике почти каждая сделка в Дубае заключается так, что покупатель платит все четыре процента, и об этом говорят настолько единообразно, что большинство покупателей так и не узнают: половина этой суммы по перечню сборов, это обязанность продавца.

Это важно по одной конкретной причине: этот пункт обсуждаем, и весит он больше, чем большинство того, о чём обычно торгуются. На квартире за AED 1.4 млн половина продавца составляет AED 28,050. Это больше, чем скидка в 2 процента от цены, и именно на такую уступку мотивированный продавец в слабый месяц скорее согласится, как раз потому, что формально это не снижение цены.

Все сборы при стандартной покупке

Сбор	Сумма	Примечания
Сбор за передачу права, доля продавца	2% от стоимости сделки	На практике обычно платит покупатель
Сбор за передачу права, доля покупателя	2% от стоимости сделки
Сбор офиса доверенного регистратора (сервисного партнёра)	AED 4,000 + НДС	AED 2,000 + НДС, если стоимость сделки меньше AED 500,000
Оформление свидетельства о праве собственности	AED 250	За каждое свидетельство
Единая карта	AED 250	Виллы и квартиры; AED 225 для земли в ведении муниципалитета Дубая
Сбор на знания	AED 10	За чертёж
Сбор на инновации	AED 10	За чертёж

Сбор доверенного регистратора ведёт себя странно в нижнем сегменте рынка. Он фиксированный, а не пропорциональный, и на отметке AED 500,000 меняется ступенькой. На студию за AED 480,000 он составит AED 2,000; на студию за AED 520,000, уже AED 4,000. Разница в цене в AED 40,000 удваивает эту строку.

Расходы при медианной покупке в Дубае

Медианная цена жилой недвижимости, зарегистрированной в Дубае за последние двенадцать месяцев, составила AED 1,402,499. При такой цене:

Статья	AED
Сбор за передачу права, 4% от 1,402,499	56,100
Сбор офиса доверенного регистратора, 4,000 плюс 5% НДС	4,200
Оформление свидетельства о праве собственности	250
Единая карта	250
Сборы на знания и инновации	20
Итого государственные сборы и сбор регистратора	60,820

Это 4.34 процента от цены покупки, и это минимум. Ни один пункт из этого списка при регистрации перехода права обойти нельзя.

Если покупка в ипотеку, добавьте ещё две строки

Сбор Земельного департамента за регистрацию ипотеки составляет 0.25 процента от суммы ипотеки, плюс AED 250 за свидетельство о праве собственности и те же AED 10 сбора на знания и AED 10 сбора на инновации. При кредите в 80 процентов от этой медианной цены, то есть ипотеке на AED 1,121,999, сбор за регистрацию составит AED 2,805.

Обратите внимание: при предварительной регистрации (Oqood) сервисный партнёр берёт AED 5,000 плюс НДС, а не AED 4,000, поэтому покупка на этапе строительства обходится при регистрации немного дороже.

Собственная комиссия банка за оформление, оценка объекта и страхование жизни, это отдельные расходы, и государственными сборами они не являются. Они различаются от банка к банку, и их стоит сравнивать, потому что именно на эту часть списка реально влияет конкуренция.

Что не является сбором Земельного департамента и не должно так называться

Комиссия агентства, это рыночная практика: 2 процента плюс НДС при перепродаже, и в большинстве сделок в Дубае её платит покупатель. Ни в одном государственном перечне её нет. При медианной покупке это ещё AED 29,452.

Административные сборы застройщика и плата за NOC при перепродаже устанавливаются застройщиком, а не Земельным департаментом, и составляют от нескольких сотен до нескольких тысяч дирхамов.

Эксплуатационные сборы, это текущие расходы, а не расходы на покупку, и именно эту цифру чаще всего забывают при расчёте доходности. В Дубае они обычно составляют от 10 до 25 AED за квадратный фут в год.

Реалистичная итоговая цифра

При медианной покупке за AED 1,402,499 за наличные, когда покупатель берёт на себя весь сбор за передачу права и комиссию агентства в 2 процента, выходит примерно AED 90,300, или 6.4 процента от цены. С ипотекой на 80 процентов, ближе к 6.6 процента, не считая собственных сборов банка.

Заложите в бюджет 7 процентов сверх цены, и сюрпризов не будет. Заложите 4 процента, как подсказывает принятая на рынке формулировка, и на медианной квартире вам не хватит около AED 34,000.

Посчитать эти суммы для конкретной цены можно в нашем бесплатном калькуляторе расходов на покупку в Дубае, а сторону финансирования, в ипотечном калькуляторе. О том, что реально можно получить за эти деньги на разных ценовых уровнях, читайте в материале что можно купить в Дубае за AED 1 млн.

Проверьте у первоисточника

Тарифы сборов меняются, а страница вроде этой устаревает незаметно. Обе приведённые выше цифры опубликованы Земельным департаментом Дубая на его собственных страницах услуг, ссылки на которые есть в тексте, и именно эти страницы имеют силу первоисточника. Если цифра брокера и цифра Земельного департамента расходятся, платить вы будете по цифре Земельного департамента.