Что закон на самом деле дает покупателю недвижимости на стадии строительства в Дубае, статья за статьей

За двенадцать месяцев до 15 июля 2026 года в Дубае зарегистрировано 130,966 сделок купли-продажи жилья на стадии строительства. Это 73 процента рынка, покупающего здание, которого еще не существует.

Правила, по которым проходят такие покупки, не расплывчаты и не спрятаны. Они изложены в трех законах Дубая, опубликованных целиком на собственном портале законодательства эмирата. Большинство покупателей их никогда не читает, поэтому вот они, вместе с тем, что каждый из них реально дает вам.

1. Ваши деньги не являются деньгами застройщика

Закон № 8 от 2007 года требует, чтобы у каждого проекта на стадии строительства был эскроу-счет, а статья 7 требует, чтобы ваши платежи поступали на него, а не застройщику:

платежи, вносимые покупателями объектов на стадии строительства или лицами, финансирующими проект, зачисляются на счет, открытый у эскроу-агента на имя проекта девелопмента недвижимости

Счет принадлежит проекту, а не компании. Статья 6 перечисляет, что застройщик обязан представить, прежде чем он вообще получит право продавать: свидетельство о праве собственности на землю, утвержденные архитектурные планы, заверенную финансовую отчетность и типовой договор купли-продажи. Статья 15 обязывает эскроу-агента в проблемной ситуации действовать так, чтобы проект был завершен либо деньги вкладчикам возвращены.

Что делать на практике: платите на эскроу-счет, указанный в вашем договоре, и никуда больше. Просьба перевести деньги на счет компании, на счет «для бронирования» или на личный счет, это не вариация правила. Это выход за его пределы.

2. Пять процентов ваших денег удерживаются в течение года после получения свидетельства о собственности

Об этом действительно мало кто знает, и это работает в вашу пользу. Статья 14 того же закона требует, чтобы эскроу-агент удержал 5 процентов от общей стоимости после получения свидетельств о завершении строительства и высвободил их только:

через один (1) год с момента регистрации юнитов на имя покупателей

То есть в течение двенадцати месяцев после перехода права собственности 5 процентов стоимости проекта продолжают лежать там, где застройщик до них не дотянется. Это деньги, предназначенные на устранение дефектов, обнаруженных после передачи объекта. Если после заселения вам говорят, что в первый год нет бюджета на устранение конструктивного дефекта, совместить это заявление со статьей 14 непросто.

3. Незарегистрированная сделка на стадии строительства ничтожна, а не просто рискованна

Закон № 13 от 2008 года создал Промежуточный реестр недвижимости, записи в котором ведет система Oqood. Статья 3 прямо говорит о последствиях, если регистрацию пропустить:

любая продажа или иная юридическая сделка, которая передает или ограничивает право собственности либо любые сопутствующие права, ничтожна, если она не внесена в этот Реестр

Не лишенная исковой защиты. Не ослабленная. Ничтожная. Статья 5 возлагает обязанность подать документы на регистрацию на застройщика.

Что делать на практике: после внесения задатка запросите свидетельство о регистрации Oqood, где ваше имя стоит напротив конкретного юнита. Именно этот документ делает вас покупателем по законодательству Дубая, и именно он не дает продать тот же юнит кому-то еще. Подписанный договор купли-продажи без него, это не то же самое.

4. Если вы перестанете платить, то, что застройщик вправе оставить себе, зависит от готовности стройки

Это то, что важнее всего знать до подписания, потому что ответ здесь, это шкала, а не одно число. Статья 11 Закона 13 от 2008 года в редакции Закона № 19 от 2017 года изложена в собственных Пояснениях к статье 11 Портала законодательства Дубая. После обязательного уведомления с требованием устранить нарушение исход зависит от того, насколько проект построен:

Готовность юнита	Что вправе сделать застройщик
Более 80 процентов	Может сохранить договор в силе, оставить себе все уплаченное и потребовать с вас остаток; либо продать объект с публичных торгов; либо расторгнуть договор и удержать до 40 процентов цены
От 60 до 80 процентов	Может расторгнуть договор и удержать до 40 процентов цены
Менее 60 процентов, работы начаты	Может расторгнуть договор и удержать до 25 процентов цены
Работы так и не начаты по причинам, не зависящим от застройщика	Может расторгнуть договор и удержать до 30 процентов уплаченных сумм
Проект отменен мотивированным решением RERA	Застройщик обязан вернуть все платежи, внесенные покупателями

Если застройщик расторгает договор и удерживает свою часть, остаток он обязан вернуть в течение одного года с момента расторжения или в течение шестидесяти дней с момента перепродажи юнита, в зависимости от того, что наступит раньше.

Внимательно прочитайте верхнюю строку, именно она обычно удивляет. После 80 процентов готовности выход из сделки перестает быть решением покупателя: застройщик может предпочесть удержать вас в договоре и взыскать остаток. Самый дорогой момент остаться без денег при покупке на стадии строительства в Дубае, это момент, ближайший к передаче объекта.

Обратите внимание и на то, от чего считаются проценты. В первых трех строках предел, это доля цены юнита, а не того, что вы успели заплатить. При плане оплаты, где при бронировании вносится 20 процентов, удержание в 25 процентов может превысить все, что вы отдали.

Именно поэтому структура плана оплаты заслуживает не меньшего внимания, чем его итоговая сумма. Как на самом деле выглядят планы оплаты в Дубае, мы посчитали в нашем первом отчете по данным: самая распространенная структура, это 20 процентов при бронировании, 30 процентов в ходе строительства и 50 процентов при передаче объекта.

5. Где иностранец вообще может владеть недвижимостью

Собственность в форме фрихолда для лиц, не являющихся гражданами, доступна в Дубае не на всей территории эмирата. Портал правительства ОАЭ отсылает к Постановлению № 3 от 2006 года, статья 3 которого определяет участки, где это разрешено. Внутри этих зон экспаты могут владеть недвижимостью в форме фрихолда без ограничений либо иметь права узуфрукта или долгосрочной аренды сроком до 99 лет. За их пределами, не могут.

Почти каждый проект, который продвигается на международном рынке, находится в такой зоне, поэтому проблемой это становится редко, но у этого вопроса есть документально закрепленный ответ, и его стоит задать, а не додумывать.

Пять действий, по порядку

1. Убедитесь, что проект зарегистрирован в RERA и имеет эскроу-счет, и платите только на этот счет.
2. После внесения задатка получите свидетельство о регистрации Oqood на свое имя и сохраните его.
3. До подписания найдите пункт о расторжении и сверьте его со шкалой из статьи 11 выше.
4. Помните, что ваш риск растет по мере того, как здание поднимается, а не снижается.
5. Помните про 5 процентов, удерживаемые в течение года после передачи объекта, это ваш аргумент в разговоре о дефектах.

В нашем реестре объектов на стадии строительства указан номер разрешения RERA для тех проектов, которые его публикуют, а также даты передачи и планы оплаты.

Читайте закон, а не пересказ

Каждое положение выше снабжено ссылкой на закон, из которого оно взято. Эта статья, это карта, а не замена первоисточнику: она не учитывает ваш конкретный договор, не затрагивает споры, подсудные DIFC, и не является юридической консультацией. При покупке такого размера читайте источник и получите совет у того, кто будет за него отвечать.