现房公寓价格自2020年以来上涨81%，期房上涨33%

关于迪拜房价的叙述，通常只有一条向上的曲线。但如果按登记记录本身的分类方式，把它拆成期房和现房，就会看到两条以截然不同的速度上行的曲线，而其中真正值得关注的那一条，并不是人们常谈的那一条。

真正在动的是现房市场

按成交年份统计的迪拜公寓每平方英尺价格中位数：

年份	期房 AED/平方英尺	现房 AED/平方英尺	期房溢价
2019	1,420	839	+69%
2020	1,349	782	+73%
2021	1,492	948	+57%
2022	1,788	1,062	+68%
2023	1,801	1,142	+58%
2024	1,775	1,236	+44%
2025	1,849	1,353	+37%
2026（截至7月15日）	1,793	1,418	+26%

从2020年的低点到2026年上半年，现房公寓的每平方英尺价格中位数从782 AED升到1,418 AED，也就是上涨81%。同样这六年里，期房公寓的中位数从1,349升到1,793，上涨33%。

期房那条线自2022年以来几乎是平的。它在2022年的读数是1,788，四年之后的2026年上半年是1,793。在登记记录里，所有看起来像迪拜房价上涨的部分，都发生在已建成的楼盘上。

溢价自2022年起逐年收窄

68%、58%、44%、37%、26%。这是2022、2023、2024、2025年以及2026年上半年的期房溢价，也是这组数据中最清晰的一条趋势。

其中一部分有机制上的原因。期房开盘价是开发商对照两三年后的交房时点定出来的，所以开盘价里本身就含有一部分预测。现房成交价则是买卖双方在当下谈出来的。当现实追上了当初预测所假设的水平，价差就会从下方被抹平，而这正是这里呈现出的形态：现房那条线一路上行，撞上停在原地的期房那条线。

由此得出的结论，对于在2022年开盘时买入、指望市场涨到那个价位的人来说并不好听。就中位数水平的房源而言，市场如今大体上已经涨到了那里，而本应成为利润的那部分开盘溢价，是被消化掉了，而不是被放大。

最近三个月值得观察，但还不到宣布结论的时候

按月看，期房中位数从2025年11月到2026年4月一直维持在1,836到1,920之间，随后5月为1,683，6月为1,727，7月上半月为1,744。现房中位数并没有跟着下行：同期它一直处在1,343到1,450之间。

我们不会把这称作市场下行，任何人也不该凭三个数据点这么说。全市范围的期房中位数对开盘项目的位置非常敏感：外围区域一个大型低价推盘，就能让它变动几个百分点，而现有的任何一个价格都没有动过。成交量在同一时间也变了，从4月每月约9,000笔期房公寓成交降到5月的6,728笔，这更符合开盘节奏放缓，而不是价格重估。

可以说的是，上表中的溢价收窄并不是一件已经过去的事。在我们掌握的最近几个月里，它仍在发生。

如果你正准备买入，该怎么用这些数字

你所在区域的溢价是一个具体的数字，而不是全市的26%。我们在上一份报告中公布了按区域逐一拆分的完整结果：从Meydan和Sobha Hartland的3%，一直到Nad Al Shiba First的124%。全市数字有助于理解市场，但用来给某一套房源定价，几乎没有用。

第二件值得做的事，是把买期房的两个理由分开来看。如果理由是付款计划，那这笔账依然算得过来，而且和溢价无关。如果理由是开盘价低于市场价，登记记录显示，这样的机会已经连续四年越来越难找。

这些数字可以自由使用

本文中的每一个数字都可以自由转载，只需注明出处并附上指向本页的链接。如果你想要单个区域、单个开发商，或者按房源面积而非区域拆分的版本，告诉我们，我们会发给你。