迪拜三分之一的房产交易达到黄金签证门槛。十年前是六分之一

阿联酋面向房产投资者的长期居留签证，是外国人给出的购买迪拜房产的首要理由。阿联酋政府门户网站把十年签证的门槛定为登记房产价值 AED 2 million。

没有人公布这条门槛实际覆盖了多大比例的市场。登记数据可以回答，只要你去问它。

34.6% 的成交达到 AED 2 million

在截至 2026 年 7 月 15 日的十二个月里，迪拜登记了 179,915 宗住宅成交。其中 62,217 宗的成交价在 AED 2 million 及以上。

按登记类型划分，这些成交中有 43,284 宗是期房，18,933 宗是现房。也就是说，达到门槛的买家大约每十次里有七次是通过尚未建成的房产做到的。这一点很重要，因为通过期房申请签证的路径附带一些现房购买所没有的条件。

较低的那条门槛覆盖面要宽得多。149,031 宗成交，占整个市场的 82.8%，成交价在 AED 750,000 及以上。

这一比例自 2020 年以来翻了一倍

门槛以迪拉姆固定不变，房价却不是，因此达到门槛的市场比例会自行变动。按年度划分的公寓成交：

年份	成交量	AED 750k 及以上	AED 2m 及以上
2019	23,980	59.2%	17.3%
2020	20,235	55.9%	14.3%
2021	35,906	63.8%	22.8%
2022	62,567	72.7%	28.2%
2023	93,659	73.0%	29.2%
2024	136,005	78.1%	27.6%
2025	165,956	81.6%	28.2%
2026（截至 7 月 15 日）	71,529	77.8%	27.5%

2020 年，每七宗公寓成交中有一宗达到 AED 2 million。到 2022 年，这个比例已经超过四分之一，此后一直保持在 27% 到 29% 之间。同一时期，AED 750,000 这条线从占公寓成交的 56% 升到约 80%，也就是说，除了最小的开间公寓之外，它实际上已经悄悄不再是一道门槛。

跃升发生在 2021 年和 2022 年，而 AED 2 million 这条门槛也正是那时出现的：阿联酋内阁在 2022 年把房产路径的要求下调到 AED 2 million，此前的标准让中端市场根本够不着。所以那一列里看得见的台阶，是政策调整与房价上涨同时到来的结果，而不是其中某一个单独造成的。

为什么公寓的数字低于整体市场的数字

全部住宅成交中有 34.6% 达到 AED 2 million，但公寓成交中只有 27.5%。差别来自别墅和联排别墅，它们在成交数量中占比较小，在成交金额中占比大得多。如果你看这些数字是为了判断买一套公寓达到这条门槛有多现实，那么 27.5% 才是该看的那个。

把重要的限制条件说清楚

这些是交易，不是签证。一个买家一年内可以登记三笔购买，就会出现三次。两个人联名购买只出现一次。而且达到价格门槛并不等同于符合申请资格：政府自己的条件涉及房产的建成状态、期房必须选择获批的开发商，以及带按揭或多套合并计算的房产如何处理，这些登记数据都没有以可统计的方式记录下来。

登记数据真正能告诉你的，是门槛附近的市场结构，而这个结构有一个很清楚的现实含义。AED 2 million 如今是迪拜的普通价位，不是高端价位。住宅成交价的中位数是 AED 1.4 million，占比最大的单一价格区间是 AED 1 to 1.5 million，全部成交中有三分之一达到十年签证这条线。一个买家在 AED 1.7 million 和 AED 2.1 million 的单位之间做选择时，这既是买房的决定，也是居留身份的决定，而登记数据显示，很多买家选的是后者。

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要对照公布的门槛核对某一笔具体的购买，我们免费的黄金签证核对工具会带你逐条走一遍。至于当前的官方条件，请始终查阅阿联酋政府门户网站，而不是中介机构的页面，包括我们自己的页面。