迪拜期房买家依法真正享有的权利，逐条来看

截至 2026 年 7 月 15 日的十二个月内，迪拜登记了 130,966 宗期房住宅交易。也就是说，市场上 73% 的买家买的是一栋还不存在的楼。

约束这些交易的规则既不含糊，也不难找。它们写在三部迪拜法律里，全文都公布在酋长国自己的立法门户网站上。多数买家从未读过，所以这里逐条列出，并说明每一条对你实际有什么用。

1. 你的钱不是开发商的钱

2007 年第 8 号法律要求每个期房项目都必须设立资金托管账户，第 7 条要求买家的款项付入该账户，而不是付给开发商：

期房买家或项目融资方支付的款项，应存入以该房地产开发项目名义在托管代理机构开立的账户

账户属于项目，不属于公司。第 6 条列明开发商在获准销售之前必须提交的材料，包括土地产权证、经批准的建筑图纸、经审计的财务报表和标准销售合同。第 15 条规定，项目出现问题时，托管代理机构有义务采取行动，确保项目建成，或向出资方退款。

实际操作要求：只把钱付进合同中指明的托管账户，不要付到任何别处。要求你转到公司账户、“预订”账户或个人账户，不是这条规则的一种变通做法，而是完全在规则之外。

2. 拿到产权证之后，还有 5% 的钱要被留存一年

这一条真的很少有人知道，而且对买家有利。同一部法律的第 14 条要求，在取得竣工证书之后，托管代理机构必须留存总价值的 5%，并且只有在以下时点才可以放款：

自房产单元登记至买家名下起满一（1）年

也就是说，产权过户之后的十二个月里，项目价值的 5% 仍然放在开发商拿不到的地方。这笔钱的用途，就是应对交房后发现的质量问题。如果你入住后被告知，第一年没有预算来修某处结构性问题，这个说法和第 14 条很难同时成立。

3. 未经登记的期房买卖是无效的，而不只是有风险

2008 年第 13 号法律设立了临时房地产登记册，也就是 Oqood 系统所登记的内容。第 3 条对不办登记的后果说得很直接：

任何转移或限制所有权及其附属权利的买卖或其他法律处分行为，未记入该登记册者，一概无效

不是不可强制执行，不是效力减弱，而是无效。第 5 条把办理登记的义务放在开发商身上。

实际操作要求：付完定金后，索取 Oqood 登记证书，上面应写明你的名字与那套具体房产单元的对应关系。这份文件才让你在迪拜法律下成为买家，也正是它能阻止同一套房再卖给别人。只有一份签好的销售合同，效果并不一样。

4. 如果你停止付款，开发商能扣下多少取决于工程进度

这是签约前最值得搞清楚的一部分，因为答案是一张分档表，不是一个数字。2008 年第 13 号法律第 11 条（经 2017 年第 19 号法律修订）的内容，载于迪拜立法门户自己发布的第 11 条释义说明。在依法发出限期补正通知之后，结果取决于项目建成到了什么程度：

该单元的完工程度	开发商可以做什么
超过 80%	可以维持合同继续有效，保留已付的全部款项并向你追讨剩余尾款；或公开拍卖该单元；或解除合同，并扣留房价中最多40%的部分
60% 至 80% 之间	可以解除合同，并扣留房价中最多40%的部分
低于 60%，但工程已开工	可以解除合同，并扣留房价中最多25%的部分
因开发商无法控制的原因，工程始终未开工	可以解除合同，并扣留已付款项中最多30%的部分
项目因 RERA 作出附理由的决定而被取消	开发商必须全额退还买家已付的所有款项

开发商解除合同并扣款的情况下，余款须在合同解除后一年内退还，或在该单元转售后六十天内退还，以先到者为准。

第一行值得仔细看，因为它最出人意料。完工超过 80% 之后，退出与否已经不由买家决定：开发商可以选择要求你继续履行合同，并追讨尾款。在迪拜买期房，资金断裂代价最高的时点，恰恰是离交房最近的那一刻。

还要注意这些百分比是按什么计算的。前三行的上限是该单元房价的一定比例，而不是你到目前为止已付金额的比例。如果付款计划是预订时付 20%，那么扣留 25% 可能超过你已经交出去的全部钱。

正因如此，付款计划的结构和总额一样值得关注。我们在第一份数据报告中统计了迪拜的付款计划实际长什么样：最常见的结构是预订付 20%，施工期间分付 30%，交房时付 50%。

5. 外国人究竟可以在哪里持有房产

在迪拜，非本国国民持有永久产权的范围并不覆盖整个酋长国。阿联酋政府门户指向 2006 年第 3 号条例，其第 3 条划定了允许持有的地块。在这些区域内，外籍人士可以不受限制地持有永久产权，或持有期限最长 99 年的用益权或租赁权。在这些区域之外则不可以。

面向国际市场推广的项目几乎都位于指定区域内，所以这很少成为问题，但这个问题有明文可查的答案，值得开口确认，而不是想当然。

该做的五件事，按顺序

1. 确认项目已在 RERA 登记并设有托管账户，并且只把钱付进该账户。
2. 付定金后拿到写着你名字的 Oqood 登记证书，并保存好。
3. 签约前找到解约条款，对照上面第 11 条的分档表来读。
4. 明白你的风险敞口是随着楼一层层建起来而变大，不是变小。
5. 记住交房后被留存一年的那 5%，因为谈质量问题时它就是答案。

我们的期房数据库会收录那些公开了 RERA 许可编号的项目的编号，同时列出交房日期和付款计划。

去读法律本身，而不是摘要

上面每一条规定都链接到它的出处法律。本文是一张地图，不是替代品：它不涉及你的具体合同，不涉及以 DIFC 为审理地的争议，也不构成法律意见。这么大金额的交易，请读原文，并向愿意为其意见负责的人咨询。